家を売って売却益が出た場合、『確定申告』をする必要があります。
確定申告をきちんとしないと、脱税したとみなされて、追加で税金を払わなければいけないので、しっかりと手続きをしたいですよね。
ただ、自営業者や投資家でもない限り、確定申告はなじみがないものです。
それだけに、確定申告がどういった場合に必要で、手続きの仕方や必要な書類など分からないことだらけという人も多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却した際に必要になる確定申告について初心者にも分かりやすく解説していきたいと思います。
不動産売却後に確定申告は必要か？
結論から先に言うと、不動産売却をして売却益(儲け)が出た場合、確定申告が必要です。
また、逆に損失が出た場合にも確定申告することをおすすめします。
まずは、不動産売却後に確定申告が必要な理由を説明します。
確定申告とは？
確定申告とは、1月1日から12月31日までの間に生じた所得の合計金額を所轄の税務署に申告し納税することです。
収入が給与所得のみのサラリーマンの場合は、会社が年末調整の手続きをしてくれるので、確定申告をする必要はありません。
ところが、不動産を売却し、給与所得以外に譲渡所得(売却益)が発生した場合は、確定申告をする必要があります。
売却益とは、売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて残ったお金のことです。
売却益は、課税譲渡所得に区分され、この所得には「譲渡所得税」が課せられます。
確定申告は、不動産を売却して売却益が生じた年の翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。
一方、売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて売却益が出なかった場合は、課税譲渡所得は発生しないので確定申告をする必要はありません。
ただ、損失が出た場合も、給与所得などの他の所得と損益通算して税金を抑えることができるので、確定申告をすることをおすすめします。
不動産売却後の確定申告のやり方
不動産売却で利益が出た場合はもちろん、損失を出した場合も確定申告をしたほうがいいのですが、実際に確定申告はどのようにやるのか、全然知らないという人もいるでしょう。
確定申告は「個人で行う方法」と「税理士に依頼する方法」があります。
税理士に確定申告を依頼した場合は費用が発生します。一方、個人で行う場合は費用はかかりません。
確定申告の時期になると、税務署や庁舎等で税理士による無料相談も行われているので、活用するといいでしょう。
不動産売却時の確定申告の手順
個人で確定申告を行う場合は、税務署、または、確定申告の時期に市区町村の庁舎等に設置される臨時会場で行います。
確定申告の具体的な手順は次の通りです。
- 確定申告に必要な書類を準備する
- 譲渡所得税を計算する
- 申告書等の書類に記入する
- 税務署で手続きを行う
- 納税または還付を受ける
１．確定申告に必要な書類を準備する
確定申告に必要な書類については、後ほどご紹介します。
２．譲渡所得税を計算する
譲渡所得税を計算するには、「課税譲渡所得」を算出する必要があります。課税譲渡所得の計算式は次の通りです。
購入価格や購入時の諸経費が分からない場合は、【売却価格✕5％】で計算して、概算取得費とすることもできます。
また、売却価格には固定資産税精算金が含まれます。
なお、固定資産税について詳しく知りたいという方は、「家を売る際の固定資産税のすべて！精算方法や未納時の対処法は？」で解説しているので、よければこちらもチェックしてみてください。
こうして算出した課税譲渡所得に所定の税率(所得税・住民税)をかけたものが譲渡所得税です。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって適用される税率が異なります。
不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日現在において、5年を超えている場合「長期譲渡所得」に区分され、5年以下の場合は「短期譲渡所得」と区分されます。
税率はそれぞれ次の通りです。
| 譲渡所得の長短区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得(5年超) | 15.315％ | 5％ |
| 短期譲渡所得(5年以下) | 30.63％ | 9％ |
※ 上記の所得税税率には、復興特別所得税を合算しています。
なお、所得税について詳しく知りたい方は「家を売ると所得税がかかる？計算方法や控除を活用した節税方法を解説」を参考にしてみてください。
また、一定の条件を満たすと、確定申告をすることで譲渡所得に特別控除の特例を受けることができます。
代表的なものが「3,000万円の特別控除」の特例で、一定の条件のもと、課税譲渡所得が最高で3,000万円控除されます。
つまり、課税譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税を支払わなくてよくなる可能性があるのです。
さらに、3,000万円の特別控除の特例と重複して受けられるものに、「軽減税率の特例」というものがあります。
この特例では、居住用不動産の所有期間が10年を超えていた場合、一定の条件を満たすと税率が軽減されます。
税率は次の通りです。
| 長期譲渡所得 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10.21％ | 4％ |
| 6,000万円を超える部分 | 15.315％ | 5％ |
※ 上記の所得税税率には、復興特別所得税を合算しています。
不動産売却時に受けられる控除や特例については、「所得税が無課税に！？家を売る時にぜひ知っておきたい特例・控除まとめ」でまとめて紹介しているので、参考にしてみて下さい。
３．申告書等の書類に記入する
次に、確定申告に必要な書類を記入していきます。
書類作成の際は、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利です。
基本的に、画面案内に従って入力していけば、簡単に確定申告書等が作成できます。
また、納付すべき金額も自動計算してくれます。
記入方法がわかならなくなった場合は、国税庁に専用の問い合わせ窓口があるので、電話して相談してみましょう。
４．税務署で手続きを行う
必要書類に記入したら、税務署に確定申告書等の提出をします。
提出方法には次の3つの方法があります。
- 郵送等で、所轄の税務署に送付する
- 所轄の税務署へ直接持参する
- 国税電子申告・納税システム(e-Tax)で申告する
５．納税または還付を受ける
納税は以下の方法で行うことができます。
- 振替納税を利用する
- 現金で納付する
- 国税電子申告・納税システム(e-Tax)で納付する
- クレジットカードで納付する
還付を受ける場合は、申告書に記入した金融機関の預金口座に振り込まれます。
確定申告に必要な書類
確定申告に必要な書類は、税務署で入手できる申告書と自分で用意する書類があります。
必要書類の提出や提示に漏れがあると、税務署から問い合わせがくる場合もあるので、きちんと準備して確実に提出しましょう。
確定申告に必要な書類一覧
譲渡所得税の確定申告に必要な書類は、次の通りです。
ただし、適用を受けようとする特例の種類によって別途提出が必要な書類もあります。
確定申告書Ｂ様式は、不動産所得や事業所得がある場合など、所得の種類に関係なく、誰でも利用できる書類です。
この書類は、税務署で入手することができます。
この申告書は、給与所得などの課税と、土地・建物の譲渡などの分離課税を申告するために必要な書類です。
それぞれの納税額を決定するために申告します。
こちらも、税務署で入手できる書類です。
この書類には、売却した不動産に関する情報(所在地、面積、売却金額等)などを記入します。
この書類も、税務署で入手できます。
不動産を購入した際と不動産を売却した際の不動産売買契約書のコピーが必要になります。
売却した不動産の登記事項証明書も必要です。
こちらの書類は、売却を行った不動産が所在する管轄法務局に申請すれば、取得することができます。
不動産購入時及び不動産売却時に不動産仲介会社へ支払った仲介手数料の領収書が必要です。
これはコピーでも構いません。この他にも、固定資産税の清算書・登記費用・その他取引時にかかった費用の領収書もあれば用意しておきましょう。
まとめ：譲渡所得の有無に関わらず確定申告はしよう
繰り返しますが、不動産を売却して売却益が出た場合は確定申告を必ず行う必要があります。
これは、相続不動産を売却した場合も同じです。
なお、相続税や不動産を相続した場合に受けられる控除に関しては、「家を売る際の相続税のすべて！不動産が相続税対策になる仕組みを解説」を参考にしてください。
また、個人間で不動産を売却した場合、売却額によっては、所得税ではなく贈与税が課せられる場合もあります。
贈与税に関しては、「【家を売る際の贈与税】仕組みや控除・特例を活用した対策方法を解説」で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
節税対策のためにも確定申告をしましょう
不動産を売却した際に損失が出た場合は、確定申告をする義務はありません。
ただ、給与所得等、ほかの給与と損益通算して税金を抑えることができる場合があるので、損失が出た場合でも確定申告をすることをおすすめします。
確定申告については、税務署などでも相談できるので、申告漏れなどがないように確実に行いましょう。
