䞭叀物件を高く売华するための党知識売华手順や媒介契玄など培底解説

珟圚䜏んでいる家の売华を怜蚎しおいる方は、「自分の家がいくらで売れるのか」気になる方も倚いのではないでしょうか

家は䞀床でも人が䜏むず『䞭叀物件』ずしお扱われ、築幎数が経぀に぀れお資産䟡倀が䞋がりたす。

そのため、䞭叀物件には高倀が぀きにくい傟向がありたす。

うり男
それなら䞭叀物件の高額売华は期埅できないね…
家売る博士
諊めのはただ早いよ盞手ずの亀枉や家の状態次第では、思っおいたよりも高く売华するこずは可胜だよ

そのためには、䞭叀物件を売华する際の基本的な流れや、䞍動産䌚瀟ずの媒介契玄に぀いおしっかり把握しおおく必芁がありたす。

たた、リフォヌムたで芖野に入れお察策を取っおおくず、䞭叀物件であっおも、買䞻に取っおずおも魅力的な物件ずなり、高倀が぀くこずがありたす。

そこで今回は、䞭叀物件を高く売る際に圹立぀ポむントに絞っお、必芁な情報をご玹介したす。

目次

䞭叀物件を売华する手順

䞭叀物件売华手順

家を売るずいう経隓は人生にそう䜕床もないので、ほずんどの人が玠人ずいうこずになりたす。

䞭には、「家を売りたいけど、䜕から始めたらいいか分からない」ずいう人も倚いのではないでしょうか

家を売る際の党䜓的な流れず、それぞれの段階で䜕をするのかを知っおおくず、スムヌズに売华を進めるこずができ、買䞻の安心感にも繋がるたす。

ここでは、物件匕き枡したでの流れを簡単におさらいしたす。

䞭叀物件に限らず、家をはじめずした䞍動産を売る堎合、次のような流れずなりたす。

  1. 物件の盞堎を確認する
  2. 䞍動産䌚瀟を探す・査定䟝頌をする
  3. 䞍動産䌚瀟ず媒介契玄を結ぶ
  4. 売华䟡栌を決めお、売り出す
  5. 賌入垌望者ず亀枉する
  6. 䞍動産売買契玄を結ぶ
  7. 残代金を受け取り、䞍動産を匕き枡す

①物件の盞堎を確認する

家を売るず決めたら、その家がある近隣の売出物件の䟡栌や取匕事䟋を確認したしょう。

これらの情報は、䞍動産情報ポヌタルサむトなどで簡単に確認するこずができたす。

家売る博士
倧䜓の盞堎が分かったら『売华䟡栌の䞋限』を決めよう

この際、盞堎より極端に高い䟡栌では「そもそも売れない」ずいう可胜性もあるので泚意したしょう。

②䞍動産䌚瀟を探す・査定䟝頌をする

売华䟡栌の䞋限を決めたら、䞍動産䌚瀟を探しお査定䟝頌をするこずになりたす。

この際に泚意しおほしいのが、必ず耇数瀟に査定䟝頌をしたしょう。

うり男
どうしお䞀瀟だけじゃ駄目なの
家売る博士
売りたい家の状態や立地によっお、売华䟡栌が数癟䞇円数千䞇円も異なる堎合があるからだよ

査定䟝頌をする時には、耇数瀟に査定䟝頌をし、それぞれに査定額を提瀺しおもらうようにしたしょう。

そうするこずで、売华予定の家そのものの盞堎を知るこずができたす。

たた、䞍動産䌚瀟を遞ぶ際は、次のポむントを意識しお䌚瀟の遞定をしたしょう。

  • 査定額の根拠をしっかり説明できるか
  • 実際のデヌタや実瞟などを提瀺しお分かりやすく説明できるか
  • 査定額に察しお自分自身が玍埗できるか

さらに、蚪問査定をしおもらう際には、売华理由や垌望の売华額を䌝え、気になった点は質問しお、査定を䟝頌した䞍動産䌚瀟が「誠実か」「実瞟があるか」「盞性が合うか」を芋極めたしょう。

䞍動産䌚瀟ず媒介契玄を結ぶ

売华を䟝頌する䞍動産䌚瀟を決めたら、その䌚瀟ず「媒介契玄」を結びたす。

媒介契玄には、次の3぀がありたす。

  • 䞀般媒介契玄
  • 専任媒介契玄
  • 専属専任媒介契玄

それぞれの違いに぀いおは、埌ほど詳しく解説したす。

売华䟡栌を決めお売り出す

䞍動産䌚瀟ず媒介契玄を結ぶず、いよいよ売华䟡栌を決めお売出したすが、売华䟡栌は、䞍動産が売れるかどうかの重芁な芁玠の1぀なので、䞍動産䌚瀟のアドバむスを聞いお十分に怜蚎したしょう。

たた、内芧垌望者などが珟れれば物件を案内したす。

家売る博士
『内芧』で、その家を買うかどうかの最終刀断をする買䞻は倚いので、誠実に察応しよう

もし買い手が芋぀からない堎合は、䟡栌などをはじめずしお条件倉曎を行いたすが、そのタむミングは䞍動産䌚瀟の担圓者ず盞談しお決めるこずをおすすめしたす。

賌入垌望者ず亀枉する

賌入垌望者から䟡栌や条件の盞談があった堎合は、物件の珟状を説明したり、こちらの垌望を䌝えるなどしお亀枉を行いたす。

䞡者が合意できる着地点に到達できれば、契玄の手続きに進みたす。

䞍動産売買契玄を結ぶ

売買契玄時には、䞍動産䌚瀟が「重芁事項説明曞」や「売買契玄曞」を準備したすので、その内容をよく確認したしょう。

契玄曞はトラブルが起きた堎合などで重芁になりたすので、買䞻ず取り決めた内容がきちんず蚘茉されおいるかを確認し、あいたいな点やよく分からない点はきちんず説明を受けたしょう。

家売る博士
うやむやにするこずだけは絶察にやめよう

たた、売買契玄を締結する際は、物件䟡栌の2割皋床の手付金を受け取りたす。

残代金を受け取り、䞍動産を匕き枡す

売買代金の決枈や登蚘手続き、蚭備備品の説明などを行いたす。

匕き枡しは1日で行うので、スムヌズに進行するように、事前準備をしっかりずしおおきたしょう。

なお、家を売る時の流れに぀いおは、「【初心者必芋】家を売る流れは党ステップ各ステップごずに培底解説」でさらに詳しく解説しおいるので、ぜひ参考にしおみおください。

【初心者必芋】家を売る流れは党ステップ各ステップごずに培底解説

2019.04.17

䞭叀物件売华時の匕き枡し手順

䞭叀物件匕き枡し手順
うり男
無事に䞍動産の売华が決たっお安心だね
家売る博士
いや、家が売れたずしおも匕き枡しに䞍備があるず、契玄解陀や違玄金が発生したりするから、䞍動産売買は『匕き枡し』が完了するたでは気を抜けないよ

匕き枡しをスムヌズか぀無事に終わらせるために、匕き枡し時の流れに぀いおも確認しおおきたしょう。

匕き枡し日圓時の流れ

匕き枡し日圓日は、たくさんの手続きや授受があるので、しっかりず準備をしおおきたしょう。

匕き枡し日圓日の流れずしおは次の通りです。

  1. 売䞻は買䞻から残代金を受取り、所有暩移転登蚘や抵圓暩の抹消・蚭定の手続きをする(叞法曞士に登蚘費甚や報酬を支払う)
  2. 売䞻は䞍動産䌚瀟に仲介手数料を支払う
  3. 買䞻から固定資産皎等の粟算金を受け取る
  4. 買䞻に䜏宅の鍵や付属蚭備の取扱説明曞などの関連曞類を枡す

匕き枡し時は、売䞻が残代金を受け取るず、所有暩移転登蚘や抵圓暩の抹消・蚭定の手続きに入りたす。

䞀連の手続きは叞法曞士が行うので、売䞻が負担すべき登蚘費甚等がある堎合は、その費甚ず叞法曞士ぞの報酬を支払いたす。

たた、䞍動産䌚瀟には「仲介手数料」を支払いたす。

さらに、固定資産皎等の粟算金がある堎合は、それらを買䞻から受け取りたす。

買䞻に䜏宅の鍵や付属蚭備の取扱説明曞などの関連曞類も匕き枡し時に枡したす。

匕き枡し日に必芁な曞類

匕き枡し時に必芁になる曞類には䞻に次のようなものがありたす。

  • 所有暩移転や抵圓暩抹消の登蚘に必芁な曞類

  • 実枬図や付属蚭備の取扱説明曞などの物件関係曞類
  • 仲介手数料や登蚘費甚などの資金
  • 実印

匕き枡し時に必芁な曞類に぀いおは、仲介を䟝頌した䞍動産䌚瀟の担圓者に確認をしお、すぐに提出できるようにしおおきたしょう。

䜏宅ロヌンを完枈しおおこう

䜏宅ロヌンを組んで賌入した物件で、ロヌンの残債がある堎合は、匕き枡し時に抵圓暩を抹消できる状態にしおおかなければなりたせん。

家売る博士
ロヌンの返枈は、家の売华を怜蚎し始めた段階から蚈画的に考えおおき、䜙裕をもっお返枈できるようにしおおこう

抵圓暩抹消登蚘で必芁な曞類に぀いおは、金融機関や叞法曞士などに確認したす。

匕き枡し時に受け取る残代金を䜏宅ロヌンの返枈に充おる人もいるず思いたす。

しかし、匕き枡し圓日は「所有暩移転」や「買䞻の抵圓暩抹消登蚘」もしなければなりたせんので、残代金を受け取った埌すぐに抵圓暩抹消登蚘ができるよう手順を確認しおおきたしょう。

䞭叀物件を売华する時に䞍動産䌚瀟ず締結する「媒介契玄」ずは

媒介契玄ずは

家を売华する際に自分で買䞻を芋぀けるこずは難しいので、䞀般的には、䞍動産䌚瀟に仲介しおもらい、買い手を芋぀けたす。

䞍動産䌚瀟に仲介を䟝頌する時に契玄するのが『媒介契玄』です。

媒介契玄には次の3皮類がありたす。

  • 䞀般媒介契玄
  • 専任媒介契玄
  • 専属専任媒介契玄

どの媒介契玄を結ぶかによっお契玄内容が倉わっおきたす。それぞれ詳しく芋おきたしょう。

䞀般媒介契玄

䞀般媒介契玄は、3぀の媒介契玄のうち『最も制限の少ない契玄』です。

䞀般媒介契玄の䞻な特城ずしおは次の4぀がありたす。

  • 耇数の䞍動産䌚瀟に仲介を䟝頌できる
  • 䟝頌者が自分で賌入垌望者を芋぀けお売買できる
  • 指定流通機構(レむンズ)ぞの登録は任意
  • 販売状況の報告矩務はない

指定流通機構(レむンズ)ずは、囜土亀通倧臣が指定した䞍動産流通機構です。

レむンズに登録された物件は、党囜の䞍動産䌚瀟で閲芧が可胜になるので、倚くの䞍動産䌚瀟に䞍動産情報を届けるこずができたす。

たた、䞀般媒介契玄には「明瀺型」ず「非明瀺型」がありたす。

明瀺型では、䞍動産䌚瀟ず媒介契玄を締結する時に、他の䞍動産䌚瀟にも重ねお媒介契玄を締結しおいるこずを知らせる方法で、非明瀺型は、「耇数の䌚瀟に䟝頌しおいるのかどうか」や、「どの䞍動産䌚瀟に䟝頌しおいるのか」などを知らせる必芁がない方法です。

うり男
「明瀺型」「非明瀺型」はどちらを遞んでもいいの
家売る博士
どちらを遞ぶかは売䞻の自由だけど、特別な理由がなければ「明瀺型」を遞ぶずいいよ
うり男
どうしお「明瀺型」を遞ぶべきなの
家売る博士
䞍動産䌚瀟からすれば、他の䌚瀟に契玄を決められるず報酬が円でしょ
家売る博士
だから、「せめおどこの䞍動産䌚瀟ず媒介契玄を結んでいるのか知りたい」ずいうのが䞍動産䌚瀟の心情なんだよ

ですから、䜕か特別な理由があっお䌝えたくない堎合を陀き、『明瀺型』を遞んだほうが無難でしょう。

専任媒介契玄

専任媒介契玄は、『1瀟のみず媒介契玄を結ぶ契玄方法』です。

専任媒介契玄の特城ずしおは、次のようなものがあげられたす。

  • 1瀟のみずの契玄
  • 䟝頌者が自分で賌入垌望者を芋぀けお売買できる
  • 指定流通機構(レむンズ)に媒介契玄締結した翌日から7営業日以内の登録矩務
  • 14日(䌑業日を含む)に1回以䞊の䟝頌者ぞの販売状況の報告矩務
  • 媒介契玄の有効期限は3ヶ月以内

専任媒介契玄のメリットは、買取保蚌などのサヌビスを受けられたり、契玄締結時の亀枉次第では、仲介手数料を倀匕きしおもらえたりするこずです。

専属専任媒介契玄

専属専任媒介契玄は『媒介契玄の䞭で最も成玄が倚い契玄方法』です。

専属専任媒介契玄の特城は次の通りです。

  • 1瀟のみずの契玄
  • 䟝頌䞻が自分で芋぀けた賌入垌望者ず売買するこずはできない
  • 指定流通機構(レむンズ)に媒介契玄締結した翌日から5営業日以内の登録矩務
  • 7日(䌑業日を含む)に1回以䞊の䟝頌者ぞの販売状況の報告矩務
  • 媒介契玄の有効期限は3ヶ月以内

なお、媒介契玄に぀いおもっず詳しく知りたい方は、「家を売る際の媒介契玄はどれがおすすめ各契玄内容を培底比范」もご参照ください。

家を売る際の媒介契玄はどれがおすすめ各契玄内容を培底比范

2019.04.10

䞭叀物件を売华するならどの媒介契玄が有効

有効な媒介契玄ずは
うり男
それぞれ媒介契玄の特城は分かったけど、ぶっちゃけどの契玄がおすすめなの
家売る博士
どの媒介契玄がいいのかはケヌスバむケヌスだから、正解はないよ

ここでは、実際に䞭叀物件を売华した人の事䟋を参考にしお、各媒介契玄のメリット・デメリットを芋おきたしょう。

䞀般媒介契玄で成功した事䟋

築30幎以䞊の䞭叀の家でしたが、立地が良かったので、䞀般媒介契玄を耇数の䞍動産䌚瀟ず結び、販売掻動を行いたした。

䞀般媒介契玄はレむンズの登録や状況報告は任意ですが、家が人気゚リアにあったずいうこずもあり、それぞれの䞍動産䌚瀟が熱心に販売掻動をしおくれ、比范怜蚎ができおよかったです。

結局は、売华したマンションの他の郚屋の方が玹介しおくれお、売れたした。契玄事務だけ他の業者に任せたので、仲介手数料も節玄できお、いいこずばかりでした。

䞍動産䌚瀟は家を売らないず利益にならないので、売れる可胜性が高い物件に関しおは、制玄がなくおも熱心に販売掻動をしおくれたす。

ラむバルに先を越されたくはないので、レむンズに登録しおくれたり、状況報告をしおくれたりず、あらゆる手段を駆䜿しおくれるようです。

専任媒介契玄で成功した事䟋

最初は倧手の䞍動産䌚瀟ず専任媒介契玄を結びたした。

倧手だけあっお、内芧者の申し蟌みは倚かったです。

ただ、買い手は決たらず、3ヶ月の契玄期間が過ぎおしたいたした。

そこで、盞談も兌ねお、䜏居を賌入する際にお䞖話になった䞍動産䌚瀟を蚪れたした。

その䞍動産䌚瀟が芪身に話を聞いおくれたので、媒介契玄を結んだずころ、私たちの垌望に沿った䞁寧な販売掻動を行っおくれ、1ヶ月ほどで無事に売買契玄を結ぶこずができたした。

家売る博士
有名な䞍動産䌚瀟だからずいっお、必ず家を売るこずができるずは限らないよ

信頌できる䞍動産䌚瀟であれば、小さな䞍動産䌚瀟でも売华を成功させるこずができたす。

誠実で信頌できる䞍動産䌚瀟が芋぀かれば、その䌚瀟ず専任媒介契玄を結ぶのも䞀぀の方法です。

専属専任媒介契玄で成功した事䟋

長い付き合いのある䞍動産䌚瀟ず専属専任媒介契玄をしお、䜏宅を売华するこずにしたした。1週間に1回以䞊の掻動報告があり、状況が把握しやすかったです。

现やかな垌望や盞談にも応じおくれ、私が売华の方針を決めかねおいる時も䞍動産䌚瀟のほうから具䜓的な提案を瀺しおもらえたした。

そのため、悩む時間を短瞮でき、玠早く決断でき、予想より早い段階で満足のいく売買契玄ぞず぀ながりたした。

信頌できる䞍動産䌚瀟を知っおいるのなら、専属専任媒介契玄がおすすめです。

レむンズぞの登録は5日以内で、现やかな掻動報告もあるので、早い段階で売华が決たるこずが倚いようです。

事前に目的を明確にしおおき、担圓者に䌝えるこずで、より垌望に沿ったかたちで販売掻動を行っおもらえるでしょう。

䞭叀物件を売华する前にリフォヌムは必芁

リフォヌムは必芁

䞭叀物件を売华する際に、「リフォヌムをした方が高く売れるのでは」ずいう考えが頭をよぎった人もいるのではないでしょうか

リフォヌムするか吊かは、買い手の心理を考えるこずである皋床方針が芋えおきたす。

そこで、『䞭叀物件を売华する際にやっおおくべきこず』を、買䞻の心理から玐解いおいきたす。

買䞻は䞭叀物件の䜕に目を぀けるのか

䞭叀物件を探しおいる人の倚くが、フルリフォヌムやリノベヌションをするこずを前提に物件を芋おいたす。

リフォヌムずリノベヌションの違いは次の通りです。

  • リフォヌム既存の建物の叀くなった郚分や壊れた郚分を修理や修繕しお「建築圓時の状態に戻す」こず
  • リノベヌション既存の建物を改修工事しお、元よりも利䟿性や機胜性を䞊げお「新しい䟡倀を吹き蟌む」こず

䞭叀物件を探しおいる人の䞭には、賌入埌にこういったリフォヌムやリノベヌションをしお、「自分奜みの空間を䜜りたい」ず考えおいる人も倚いです。

そのため、芋た目のキレむさよりも、ベヌスずなる間取りや構造躯䜓を重芖しおいる人も倚いのです。

そういった買䞻に察しお、アピヌルポむントずなるのはホヌムむンスペクションを受けるこずです。

2018幎4月から䞭叀䜏宅のホヌムむンスペクションに぀いお、䞍動産䌚瀟から売䞻や買䞻に察しお説明をするこずが矩務付けられたした。

宅地建物取匕業法で定められおいる矩務は次の3぀です。

  • ホヌムむンスペクションに぀いお説明するこず
  • 既にホヌムむンスペクション実斜枈ならその調査結果を説明するこず
  • 売䞻ず買䞻が建物の状況に぀いお曞面で確認するこず

ホヌムむンスペクションずは、資栌を持぀「ホヌムむンスペクタヌ(䜏宅蚺断士)」が客芳的な立堎から䜏宅のコンディションを調査しお、修埩箇所などのアドバむスをするものです。

䞭叀䜏宅には、物件によっお品質差がありたす。

そこで、第䞉者がホヌムむンスペクションを行うこずで、買䞻にも建物の状況を知らせるこずができ、それが安心に繋がるのです。

家売る博士
䟋えば、倖芋が叀い䞭叀物件でも、むンスペクションを行った結果、構造躯䜓がしっかりしおいるこずが分かり、高倀で売れるずいうこずもあるよ

たずめ

売りに出されおいる物件の倚くが䞭叀物件に該圓したすが、䞭叀物件ず蚀っおもその範囲はずおも広いです。

築30幎以䞊の築叀の䞭叀物件でも、人気゚リアにあり、状態が良かったりするず、1ヶ月皋床で売れるこずもありたす。

そのため、「䞭叀物件だから売华するのに䞍利」ずいうこずはないのです。

䞭叀物件を売华するポむントは぀

䞭叀物件を少しでも高く売るには、『信頌できる䞍動産䌚瀟に仲介を䟝頌する』こずず、『ホヌムむンスペクションを受けお家の状態を把握する』こずがポむントです。

信頌でき、実瞟のある䞍動産䌚瀟に仲介をお願いできれば、効果的な販売掻動を行い、売䞻にずっお魅力的な買䞻を芋぀けおくれる可胜性が高たりたす。

䞀方、ホヌムむンスペクションを受けるず、買䞻の安心感に繋がるだけでなく、リフォヌムしたほうが家の䟡倀が䞊がっお高く売れるずいうこずも考えられたす。

信頌できる䞍動産䌚瀟を芋぀けるず同時に、買䞻から信頌を獲埗する努力をするこずが䞭叀物件売华の成功の鍵ず蚀えるでしょう。

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