家を売ると所得税がかかる?計算方法や控除を活用した節税方法を解説

投資用不動産や相続不動産を売却して利益が出ると、『譲渡所得』とみなされ、所得税や住民税の対象になります。

こういった税金は、決して安い金額ではないため、「なるべくなら節税したい」と考える方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、不動産を売却して譲渡所得が生じた際の所得税や住民税の計算方法や特例・控除を活用した節税のポイントをご紹介します。

家売る博士
特例や控除を上手く利用すればかなりの節税になるので、この機会にしっかりポイントを押さえておこう!

不動産を売却した時の譲渡所得とは?

譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産や株式、貴金属などを売って得た利益のことですが、この譲渡所得には所得税や住民税がかかります。

このうち、不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」となり、給与所得や事業所得などの他の所得と切り離して計算します。

譲渡所得の計算式は次の通りです。

計算式
譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

この計算式からも分かる通り、譲渡所得とは、単なる「売れた金額」ではなく、不動産を購入した時の価格や費用など、不動産を売るまでにかかった費用を差し引いたものです。

譲渡所得の考え方

譲渡所得を算出する計算式を再度ご紹介すると…【譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用】となります。

計算式中の「収入金額」とは売却したときの金額、「取得費」は購入したときの金額と購入したときの費用の合計、「譲渡費用」は売却したときの費用のことです。

取得費と譲渡費用は具体的に以下のような費用が含まれます。

取得費
  • 土地・建物の購入代金や建築代金
  • 購入時の税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税など)
  • 仲介手数料
  • 測量費、整地費、建物解体費など
  • 設備費、改良費
  • 一定の借入金利子
譲渡費用
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 借家人に支払った立退料
  • 建物解体費など
  • 売買契約締結後に支払った違約金
  • 借地権の名義書換料など

さらに、建物は築年数が経つとともに価値が減少していくと考えるので、用途や構造、経過年数に応じて減価償却費を取得費の合計から差し引きます。

また、譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所得に税率をかけて計算しますが、税率はその不動産を所有していた期間によって異なります。

具体的には、所有期間5年以下だと「短期譲渡所得」、5年を超えると「長期譲渡所得」とみなされ、それぞれ次のような計算式で税金が課せられます。

【短期譲渡所得】
譲渡所得✕39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
※復興特別所得税の税率は2.1%で、これを所得税に乗じた値
【長期譲渡所得】
譲渡所得✕20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

なお、長期譲渡所得については、所有期間が10年を超えると譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」が受けられます。

具体的には、次のような計算式になります。

譲渡所得6,000万円以下の部分
譲渡所得✕14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)
譲渡所得6,000万円超の部分
譲渡所得✕20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

不動産を売却して生じる譲渡所得に対する特例や控除

譲渡所得に対する特例や控除

譲渡所得にかかる所得税や住民税は、特例や控除によって負担を軽減できるので、代表的なものをここでもご紹介します。

不動産を売却した際に発生する譲渡所得に課税される所得税や住民税に適用される控除には次のようなものがあります。

  • 3,000万円特別控除
  • 買換え特例
  • 譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

3,000万円特別控除

不動産売却をした際に受けられる控除で代表的なものが「3,000万円特別控除」です。

この控除を受けると、譲渡所得のうち3,000万円までは税金がかかりません。

計算式は次の通りです。

計算式
(譲渡所得-3,000万円)✕税率=税額

3,000万円特別控除を受けるための条件というのは特にありませんが、前年または前々年に同じ控除を利用している場合は適用を受けられません

さらに、住宅ローン控除との併用ができません

もし、買い替え先の住宅を購入する際に住宅ローンを利用する場合、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらか1つを選ぶことになります。

さらに、次にご紹介する買換え特例や、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例とも併用できません。

買換え特例

この特例は、元の住宅の売却益よりも高い価格の住宅に買い替えた場合、譲渡所得への課税を次回の売却時まで繰り延べられるというものです。

-例-
例えば、2,000万円で購入した住宅を3,000万円で売却したとすると、差額の1,000万円が収入金額として課税対象になります。
ところが、売却価格より高い5,000万円の住宅に買い替えた場合は譲渡所得に課税されません。

ただし、あくまで課税の繰り延べなので、次にその住宅を売却した時に譲渡所得が出た場合、前回の繰り延べた分の譲渡所得が加算されて税額が計算されます。

この特例を利用できるのは、2019年12月31日までに行われた売却で、且つ、次の条件を満たす必要があります。

  1. 自分が住んでいる住宅を売った場合が基本。以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
  2. 売った年の前年と前々年に3,000万円特別控除や10年超所有の場合の軽減税率の特例、買換え特例、譲渡損失の繰越控除を利用していないこと。
  3. 売却価格が1億円以下であること。
  4. 居住期間が通算10年以上で、所有期間が10年超であること。
  5. 買い替え先の住宅の床面積が50㎡以上
  6. 自宅を売った年の前年から売った年の翌年までの3年間に買い替え先の住宅を取得すること。
  7. 買い替え先の住宅が耐火建築物の場合は、築25年以内、または現行の耐震基準を満たすもの。
  8. 親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものではないこと。
  9. 売った翌年に確定申告すること。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

ここまでは、不動産を売却した際にプラスの収益があった場合を考えてきましたが、現実では、売却益が購入価格を下回る可能性も考えられます。

譲渡所得がマイナスになった場合は「譲渡損失」が出ることになります。

このような場合は、「譲渡損失の損益通算・繰越控除」で、譲渡損失が出た年のその他の所得と相殺して所得税や住民税を減らす「損益通算」ができます。

また、譲渡損失が大きく、損益通算しても相殺しきれない場合は、「繰越控除」を利用して、翌年以降の所得からも繰り越して差し引けます。

この譲渡損失の繰越控除は最長3年間使えるので、売った年の損益通算と合わせて、最長4年間、所得税や住民税の節税ができます。

なお、譲渡損失の繰越控除の期限は2019年12月31日の売却までで、以下の要件をすべて満たす必要があります。

  1. 自分が居住している住宅を売ること。以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
  2. 売った年の前年と前々年に3,000万円特別控除や10年超所有の場合の軽減税率の特例、買換え特例、譲渡損失の繰越控除を利用していないこと。
  3. 所有期間が5年超であること。
  4. 合計所得金額が3,000万円以内であること。

買い替えの場合は、次の条件を満たす必要があります。

  1. 売却した住宅の敷地面積が500㎡以内(500㎡を超える部分の譲渡損失は対象外)
  2. 買い替え先の住宅の床面積が5㎡以上であること。
  3. 自宅を売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居を取得し、取得した年の翌年12月31日までに入居、または入居の見込みであること。
  4. 返済期間10年以上の住宅ローンを借りて新居を取得すること。

売却のみで買い替えない場合は、次の条件を満たす必要があります。

  1. 売却の前日に売却住宅に返済期間10年以上の住宅ローン残高があり、売却価格が住宅ローン残高を下回っていること。
  2. 売った翌年に確定申告すること。

なお、買い替えない場合の特例の対象となる譲渡損失は、売却した前日の住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が上限となります。

また、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例と住宅ローン控除は併用することが可能です。

譲渡所得税がどうなるかシミュレーションしてみよう

シミュレーション

不動産を売却すると売却益に対して所得税や住民税などが課税されます。

これらの税金をまとめて、「譲渡所得税」と言ったりもします。

ただ、実際に不動産を売却した際、特例や控除も受けられるので、譲渡所得税がどのくらいになるかイメージしにくいと感じている人もいるでしょう。

そこで、実際に例を取り上げて、譲渡所得税がどうなるかシミュレーションしてみましょう。

条件
  • 土地:5年前に相続で取得
  • 建物:木造
  • 取得費:土地⇒不明、建物⇒2,000万円
  • 売却金額:土地⇒3,000万円、建物⇒500万円
  • 売却前の負担額:消費税は8%
  • 固定資産税の精算金:10万円
  • 測量費:50万円

印紙税の計算

印紙税とは、大きな金額の買い物をしたときなど、領収書に印紙を貼りりますが、それが印紙税を納めた証になります。

印紙税は売買契約の金額に応じて支払う金額が変わります。

売買金額と印紙税の額は次のように定められています。

      
売買契約書の記載金額軽減措置本則
1万円~10万円200円200円
10万1円~50万円200円400円
50万1円~100万円500円1,000円
100万1円~500万円1,000円2,000円
500万1円~1,000万円5,000円10,000円
1,000万1円~5,000万円10,000円20,000円
5,000万1円~1億円30,000円60,000円
1億1円~5億円60,000円100,000円
5億1円~10億円160,000円200,000円
10億1円~50億円320,000円400,000円
50億1円以上480,000円600,000円

この表と照らし合わせると、印紙税は1万円となります。

譲渡所得税の計算

譲渡所得を求める計算式は次の通りです。

計算式
譲渡所得=譲渡収入-譲渡費用-取得費

上記の例の場合、譲渡収入は…

【売却金額3,500万円+固定資産税精算金10万円=3,510万円】

譲渡費用は…

【仲介手数料103.68万円+測量費50万円+印紙税1万円=154.68万円】

続いて、取得費ですが、取得費は土地と建物に分けて考える必要があります。

このケースは土地の取得費が不明なので、譲渡収入の5%で計算し、建物は減価償却があります。

【土地の取得費=譲渡収入3,150万円×5%=177.5万円】

【建物の取得費=2,000万円-減価償却費相当額279万円=1,721万円】

※減価償却費相当額=2,000万円✕0.9✕0.0031✕5年で計算しています。

ここから、譲渡所得を計算すると…

【譲渡所得=3,510万円-154.68万円-(177.5万円+1,721万円)=1456.82万円】

この譲渡所得に3,000万円特別控除を適用すると、0円となるので税金はかかりません。

大きな金額が動く不動産売買ですが、控除額もかなり大きいので、計算してみると、「税金がかからなかった」ということも意外に多いです。

ぜひ、ご自分の場合はどうか?一度、シミュレーションしてみてください。

まとめ:所得税や住民税の節税を受けるには確定申告が必要

不動産を売却して得た譲渡所得に対する課税は、給与などの所得とは別に計算する必要があります。

また、譲渡所得が発生した場合、売却した翌年の3月15日までに確定申告をして、所得税を納める必要があります。

3,000万円特別控除などの適用は、確定申告を行っていないと受けられません。

住民税は、確定申告後に届く納付書で納めます。ですので、必ず確定申告をしましょう。

自分の家を売却した場合に所得税や住民税がいくらになるか知っておこう

先ほどの例では税金はかかりませんでしたが、不動産を売却して、どのくらいの税金がかかるか把握しておかないと、納得のいく売却ができなかったり、他の支払いに充てようと思っていたのが想定通りにいかなくなる可能性もあります。

しっかりと所得税や住民税について正しい知識を身に付け、スムーズに取り引きなどが行われるように準備しましょう。

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2019.04.25

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