初心者が高額売却を成功させるための全知識【家売る博士】

家の売却は一生に一度あるかないかの大きなイベントです。

当サイト「家売る博士」では、家を売った経験のない初心者でも高額売却を成功させる秘訣を大公開しています。

家を売った経験なんて無いから不安なんです…

大丈夫！僕のレクチャー通りに売却を行えば高額売却も夢じゃないよ！

以下のような方は、ぜひ本サイトを活用して高額売却を成功させましょう。

このような方におすすめ

所有する家をなるべく高く売る方法が知りたい
相続した家の活用法が分からない
離婚した場合、持ち家をどうすればいいのか分からない
条件の悪い不動産をなんとか売却する方法が知りたい

それではさっそく、高額売却を成功させる秘訣を見ていこう！

家を売りたい！その前に相場を把握しよう！

「家を売りたい」と考えた時、いきなり不動産会社に足を運ぶのはおすすめできません。

なぜなら、不動産会社から査定価格を提示されても、その価格が本当に適正価格なのかどうか判断できないからです。

そのため、まずは自分の家を相場価格を把握することから始めましょう。

けど、初心者の自分が相場価格を把握するなんてできるの？

不動産会社に査定を依頼すれば誰でも簡単に相場価格を把握できるよ！

査定価格は不動産会社ごとに異なる

どの会社に頼んでも査定価格は同じなんでしょ？

実は、家の査定価格は不動産会社によって異なります。

例えば、A社の査定価格は1,500万円でB社の査定価格は1,700万円という風に、不動産会社ごとに査定価格は異なるのです。中には、500万円以上も査定価格に差があるなんてこともざらです。

そのため、複数の不動産会社に査定依頼をして査定価格を比較することが大切なのです。

悪徳会社には注意！

先程、複数の会社に査定依頼をするのが重要だと解説しました。

しかし、ここで1つ注意してほしいのが、契約を取り付けるために相場価格よりも高額な査定価格を提示する悪徳会社が存在するということです。

こういった会社は自社の利益のため、相場よりも高額な適正価格で顧客を釣り、自社と契約をさせようとしてきます。

しかし、いざ契約をして売りに出しても、相場価格よりもかけ離れているため、全く買い手が見つからず、売却価格をずるずると引き下げられ、結局安く買い叩かれてしまうケースが多いです。

こういった悪徳会社に騙されないためにも、優良な会社かどうか判断する材料として、以下のポイントを意識しましょう。

他の会社を陥れるような発言をしない
対応が早くて丁寧
他社が気づかないあなたの不動産の良い点を発見してくれる

不動産の査定依頼は一括査定サイトがおすすめ

複数の会社に査定依頼すればいいのは分かったけど、一社一社足を運ぶのは面倒だね…

大丈夫！一括査定サイトを活用すれば複数の会社にまとめて査定依頼ができるよ！

一括査定サイトで査定依頼する場合、物件情報や依頼者情報を入力するだけで簡単に査定価格を知ることができます。

入力項目も少ないので、1分ほどで終わります。

そんな簡単にできるなら活用しない手はないね！

ただ、一括査定サイトは全部で30サイト以上あり、どのサイトを利用すれば良いのか迷う方も多いでしょう。

そこで、本サイトがイチオシする一括査定サイトを2つご紹介します。

累計利用者数1,000万人突破！提携会社数1,800社以上を誇る「イエウール」
一括査定サイト唯一！不動産会社トップ3の会社に査定依頼可能「すまいValue」

お客様満足度驚異の98％【イエウール】

【無料】イエウールで一括査定してみる

イエウールは、全国1,600社以上の不動産会社が提携している不動産一括査定サイトです。

最高査定額を提示してくれると評判のサイトで、「相場よりも高く売れた」といった口コミもたくさんあり、お客様満足度98％を記録するなど、実績としては申し分ありません。

イエウールの特徴

提携業者数：1,600社以上
運用期間：4年
利用者数：1,000万人以上(累計)
同時依頼数：最大6社

イエウールの詳細はコチラ

業界最大手の6社だけを厳選【すまいValue】

【無料】すまいValueで一括査定してみる

すまいValueは、他の一括査定サイトとは異なり、提携会社が全部で6社しかありません。

「たった6社？」と感じる方も多いと思いますが、すまいValueが提携する会社は全て、業界最大手とも言える実績の高い会社だけを厳選しています。

中でも、トップの3社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル)は、不動産業界の仲介シェア率の3割を締めており、この超大手3社に同時に査定依頼できるのは、数ある一括査定サイトの中でも、すまいValueのみです。

すまいValueの特徴

提携業者数：業界最大手6社だけを厳選
運用期間：3年
利用者数：100万人(月間)
同時依頼数：最大6社

『すまいValue』の詳細はコチラ

なお、「イエウールやすまいValue以外の一括査定サイトも検討したい」という方のために、

「【2019年最新版】おすすめはコレ！不動産一括査定サイトランキング」で、一括査定サイトをランキング形式で一挙にご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

【2023年最新版】おすすめはここ！不動産一括査定サイトランキング

2019年4月17日

優良な不動産会社を選ぶコツ

自分の家の相場がどれぐらいなのか大体把握できたところで、続いては、実際に売却を依頼する不動産会社を選びます。

不動産会社を選ぶ際に、「なんとなく大手だから」「自分の家から近いから」といった安易な理由で決めてはいけません。

冒頭でも言いましたが、家の売却は一生に一度あるかないかの大きなイベントです。

納得のいく売却をするためにも、契約する不動産会社はしっかりと選びましょう。

具体的には、

査定価格にしっかりとした根拠を説明できる
どんな些細なことでも親身になって対応してくれる
自身が所有する物件と類似した物件の売却実績が豊富

上記の3つのポイントを意識して不動産会社を選びましょう。

査定額が高いという理由で会社を選ぶのは絶対にNG

「どうせ売るなら少しでも高く売りたい」という気持ちは分かりますが、査定価格だけで不動産会社を選ぶのは絶対にNGです。

不動産会社が提示する査定価格は、あくまで「目安」であり、必ずしも同じ価格で売れるわけではありません。また、わざと相場より高い価格を提示して顧客との契約を取り付けようとする悪質な会社も存在します。

そのため、査定価格や会社の知名度で不動産会社を選ぶのではなく、自身の売却活動を真摯に行ってくれる且つ、ご自身と相性の良い会社を選ぶことを心がけましょう。

家を売る際の不動産会社選びで必ずチェックすべき3つのポイント

2019年4月18日

家を売る理由は？

家を売ると言っても、その理由は様々です。

例えば、離婚をして家を売る場合や親から相続した家を売る場合などがあります。

また、家を売る理由によって注意すべき点などが変わってきます。

そのため、万が一、家を売る明確な理由がないのであれば、まずは理由を明確にしましょう。

参考までに、不動産ポータルサイト「LIFULL HOME’S」が行った、家を売ることになった理由ランキングをご紹介します。

より良い住まいに住み替えるため 42.3％
資金が必要になったため 12.9％
今が売り時だと考えたため(税制改正などから) 9.4％
勤め先の転勤のため 7.9％
住まいを相続した/することになったため 7.5％
離婚したため 6.0％
家族と同居するため 5.0％
家族やご自身の子育て/出産のため 2.9％
家族やご自身の介護のため 2.3％
子供が独立したため 1.5％
参照：LIFULL HOME’S

家を売るまでの流れは？

売却理由が明確になれば、いよいよ家の売却になります。

正しい手順で家の売却を進めていきましょう。

家の売却手順は以下の6つのステップに分けられます。

売却手順

家の相場を把握
売却を依頼する不動産会社と契約を結ぶ
売却活動を行う
売買契約を行う
ローン関連の手続きを行う
決済と家の引き渡し

こんなにステップが多いのか…なんだか大変そう…

一見すると、物件引き渡しまでの段階が多く大変そうに思えますが、実際には、売却活動のほとんどを契約を結んだ不動産会社が行ってくれるので、安心してください。

ということは、契約を結ぶ不動産会社選びがとても重要になるということですね？

勘がいいね！うり男の言う通り、売却活動のほとんどを任せる不動産会社の選択は非常に重要になるよ！

何度も言いますが、家の高額売却を成功させるには、「不動産会社選び」がとても重要になります。

少しでも高く家を売るためにも、一括査定サイトを活用し、優良な不動産会社を見つけましょう。

また、売却期間に関しては、およそ3ヶ月～半年が目安になると覚えておくと良いでしょう。

なお、ここでは、家を売る流れを簡潔に解説していますが、「もっと詳しく知りたい」という方は、「【初心者必見】家を売る流れは全９ステップ！各ステップごとに徹底解説」で、売却の流れをさらに細かいステップに分けて解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

【初心者必見】家を売る流れは全９ステップ！各ステップごとに徹底解説

2019年4月17日

家を売る際の諸費用はどれぐらい？

家を売る際には費用が発生します。主な費用は以下の2つです。

仲介手数料
印紙代

この他にも、住宅ローンが残っている家を売る場合は、抵当権抹消費用が必要になります。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売買が成立した時に、仲介してくれた不動産会社への報酬として支払う費用のことです。

仲介手数料は国によってその上限額が定められています。また、売却価格によって仲介手数料の上限は変わってきます。

売却価格(税込)	仲介手数料(上限)
200万円以下	売却価格✕5％
200万円超～400万円以下	(売却価格✕4％)＋2万円
400万円超	(売却価格✕3％)＋6万円

ただ、物件の売却価格は400万円を超えることがほとんどなので、仲介手数料の計算式は【(売却価格✕3％)＋6万円)】と覚えておくと良いでしょう。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に貼る収入印紙代のことを言います。

この印紙税は、不動産売買契約書に記載されている金額によって金額が変わってきます。

詳しくは、下記の表を参考にしてみてください。

記載金額	印紙税
1万円未満	非課税
1万円以上50万円以下	200円
50万円以上100万円以下	500円
100万円以上500万円以下	1,000円
500万円以上1,000万円以下	5,000円
1,000万円以上5,000万円以下	10,000円
5,000万円以上1億円以下	30,000円
1億円以上5億円以下	60,000円
5億円以上10億円以下	160,000円
10億円以上50億円以下	320,000円
50億円以上	480,000円円
記載なし	200円

抵当権抹消費用

もし、自身が所有する家の住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければ家を売ることはできません。

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、家や土地の所有者がローンの返済能力がなくなってしまった場合に、金融機関が家や土地の債権を強制的に回収することができる権利のことです。

抵当権を抹消するには、住宅ローンを全て返済しなくてなりません。

実際、家の売却益は住宅ローンの返済に当てられることがほとんどで、万が一、売却金額が住宅ローンの残債額より少なければ、残りは自己資金で賄わなくてはいけません。

つまり、『売却価格＞住宅ローン』を目指す必要があるということか！

住宅ローンを超える売却価格で家を売るためにも、不動産一括査定を活用して、なるべく高い金額で売ってくれる不動産会社を探す必要があります。

そして、住宅ローンを完済し終えると、住宅ローンを借りた金融機関から抵当権を抹消するための書類が届くので、抵当権抹消手続きを行います。

この手続きは個人で行うこともできますが、素人には非常に難しいため、司法書士に依頼するのが一般的です。

依頼を受けた司法書士は、抵当権抹消登記を申請しますが、この手続きにかかる費用こそが抵当権抹消費用の正体なのです。

家を売るには費用がかかる！？売却時の費用をまとめて解説！

2019年5月7日

家を売る際にかかる税金や確定申告の方法

家を売って得た利益のことを譲渡所得と呼び、この譲渡所得には「住民税」と「所得税」の2つが課せられるため、これらを総称して譲渡所得税と呼ばれます。

家を売った際には、売却益に応じて譲渡所得税を必ず支払わなくてはいけません。

また、東日本大震災が起きた平成23年以降の25年間は震災の復興支援のために復興特別所得税(2.1％)も新たに加わりました。

譲渡所得の算出方法は以下の通りです。

譲渡所得＝譲渡収入－(取得費＋売却費用)

取得費は、主に次のようなものが該当します。

建物の購入費用
建築費用
仲介手数料
購入時にかかった税金

ただ、建物は経年劣化するため、取得費を算出する場合、取得費の合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。

減価償却相当額は、下記の表のように建築物の耐用年数によって異なります。

	耐用年数	減価償却相当額
木造	33年	建物の取得費✕0.9✕0.031(償却率)✕経過年数
軽量鉄骨	40年	建物の取得費✕0.9✕0.025(償却率)✕経過年数
鉄筋コンクリート	70年	建物の取得費✕0.9✕0.015(償却率)✕経過年数

家の所有期間によって譲渡所得税の税率が変わる

譲渡所得税の税率は、家の所有期間によって大きく異なります。

具体的には、家の所有期間が「5年以内or5年以上経過」の2種類に分類され、5年以内の場合は「短期譲渡所得」、5年以上経過している場合は「長期譲渡所得」と呼ばれます。

所有期間を計算する際に気をつけてほしいのが、家を購入した日から譲渡した日までで計算するのではなく、譲渡した年の1月1日までで計算します。

ややこしくて覚えづらいな…

大丈夫！要は「1月1日を何回経過したのか」で考えると分かりやすいよ！

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
税率(所得税)	30.63％	15.315％
税率(住民税)	9％	5％
合計	39.63％	20.315％

上記の表を見てもらうと分かりますが、短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは、約2倍の差があるので、家を売却する際はこれらの税率をしっかりと把握しておきましょう。

家を売る際の税金には特別控除が適用される

法律で決められているとはいえ、税金が課せられるのはあまりいい気はしないね…

家を売ると3,000万円の特別控除が適用されるから安心して！

自分が住んでいた家や敷地を売却した場合、譲渡所得から3,000万円の控除が受けられます。

ただし、控除には適用条件があります。

譲渡した年の前年及び前々年に同一の特例や他の特例を受けていない
譲渡の相手が生計を同一にする親族や同族会社でない

つまり、譲渡所得の算出方法は先程解説した【譲渡収入－(取得費＋売却費用)】からさらに3,000万円を差し引いた金額になるということです。

家を売ったら確定申告が必要

先程解説した特別控除を受けるためには確定申告を行う必要があります。

確定申告とは、毎年1月1日～12月31日までの1年間で発生した全ての総所得を税務署に申告し、納税する手続きのことです。

申告の時期は、毎年2月16日～3月15日と定められており、この期間内に所轄の税務署に申告します。

確定申告と聞くと難しいイメージがありますが、申告に必要な書類を準備し税務署に申告するだけなので、そこまで難しくはありません。

確定申告の際の必要書類は、次の通りです。

必要書類一覧

確定申告書Ｂ様式
分離課税用の申告書
譲渡所得の内訳書
購入時・売却時の不動産売買契約書
登記事項証明書
仲介手数料などの領収書

もし、譲渡所得を得ているのにも関わらず、確定申告をしなかった場合、延滞税が発生し、場合によっては脱税の容疑で逮捕される可能性もあるので、期間内に必ず確定申告をしましょう。

家を売ったら確定申告が必要？申告の手順や必要書類などまとめて解説

2019年4月25日

家を売る際には自分に合った媒介契約を結ぼう！

家を売る流れや費用、税金や確定申告の方法も理解したし、もう完璧だね！

いや、まだ完璧とは言えないよ！家を売るなら避けては通れない「媒介契約」についてしっかりと理解しておこう！

一括査定を受け、家の売却を依頼する不動産会社が決まったら、その会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴があります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への重複依頼	可能	不可能	不可能
契約期間	指定なし	3ヶ月以内	3ヶ月以内
売却活動の報告義務	任意	2週間に1回	2週間に1回
個人間での売買	可能	可能	不可能
レインズへの登録義務	任意	7日以内に登録	5日以内に登録

どの契約にするか迷うけど…たくさんの不動産会社と契約できる一般媒介契約が一番効率的なんじゃないの？

実は、そうとも言えないよ！

一見すると、一度に複数の不動産会社と契約が結べる一般媒介契約が一番効率的に思えますが、不動産会社側からすれば、“他社に顧客を取られる可能性のある一般媒介契約より、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ顧客の売却活動に全力を尽くす傾向があります。

また、売主にとって縛りの強い媒介契約になるほど、不動産会社と密な関係を築くことができるため、売却に有利な情報を入手できる可能性も高まります。

そのため、不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、専属専任媒介契約をおすすめします。

家を売る際の媒介契約はどれがおすすめ？各契約内容を徹底比較！

2019年4月10日

家の売買は個人間でも可能？

実は、家を売るのに必ずしも不動産会社と契約する必要はありません。自分自身で買主を探し出し、個人間で売買契約を結ぶことも可能です。

ただ、個人間での売買は絶対におすすめしません。

家を個人で売る場合、自身が所有する物件の情報を不動産ポータルサイトに掲載することができないため、買主を探すのは非常に難しいです。

当然、契約時の書類の作成なども全て自分一人で行わなくてはなりません。

不動産会社が間に入らないので、仲介手数料はかかりませんが、それ以上にリスクやデメリットが大きいのでなるべくならやめた方が良いでしょう。

ただし、どうしても仲介を請け負ってくれる不動産会社が見つからない場合などは、売買契約書などの書類の作成だけでも引き受けてくれる不動産会社も存在するので、活用してみてください。

知っておきたい！家を売るリスクとは？

家の売却は、基本的にはメリットばかりでデメリットやリスクはほとんどありません。

強いて言えば、仲介手数料や譲渡所得税といった費用がかかることぐらいです。

また、物件によっては買い手が見つからず、場合によっては損失が出るリスクもあります。

ただ、こういったデメリットやリスクも、家を売ることで得られるメリットに比べれば、そんなに気になるほどのものでもありません。

メリット

現金化できる
固定資産税や都市計画税などの節税が可能
ローンを完済できる
他の住まいへの買い替えが可能
住宅ローンの保証料が返ってくる

デメリット・リスク

仲介手数料や譲渡所得税などの費用がかかる
買い手が見つからない可能性がある

このように、デメリットやリスクよりもメリットの方が多いということが理解できたと思います。

事前にリスクを把握しておくことで回避することができるので、家を売る際のリスクはしっかりと抑えておきましょう。

家を売る際の４大リスク＆各リスクの回避策を徹底解説！

2019年5月10日

家を身内に売る場合はどうすればいいの？

親族間なら面倒な手続きなしでそのまま家を渡すことができるの？

残念ながら、親族間であっても家を譲渡する場合は、「売買」か「贈与」という形式を取らなくてはいけないよ！

親族間で家を売買する場合

本来なら、家を売る場合、「なるべく高く売りたい」と考えますが、家族間で家を売買する場合は、「なるべく安く買わせてあげたい」と考える方が多いと思います。

その際に注意してほしいのが、売却価格を個人で勝手に決めてはいけません。

家や土地などの不動産には「適正価格」があり、適正価格を大幅に下回る価格で売却をしてしまうと、適正価格との差額分を「贈与」とみなされ、贈与税が課せられます。

そのため、たとえ親族間での売却であっても適正価格をしっかりと把握しておきましょう。

適正価格を把握するには以下を参考にすると良いでしょう。

公示地価
固定資産税評価額

また、上記以外にも不動産一括査定を活用して不動産会社から大まかな売却価格を算出してもらうのもおすすめです。

なるべく複数の不動産会社に査定をしてもらい、上記で紹介した目安と比較しながら適正価格を把握すると良いでしょう。

親族間で家を贈与する場合

親族間で家を贈与する場合、家の適正価格に課せられる贈与税を支払わなくてはいけません。

贈与の場合の適正価格は固定資産税評価額を参考にするのが一般的です。

また、贈与税には「一般贈与」と「特例贈与」の2種類があり、それぞれ税率が異なります。

一般贈与：夫婦や兄弟、父母から20歳未満の子供への贈与
特例贈与：父母や祖父母などの直系尊属から20歳以上の子供や孫への贈与

課税価格 (贈与額－基礎控除額(110万円))	一般贈与		特例贈与
課税価格 (贈与額－基礎控除額(110万円))	税率	控除額	税率	控除額
200万円以下	10	－	10	－
200万円超 300万円以下	15	10	15	10
300万円超 400万円以下	15	10	20	25
400万円超 600万円以下	20	30	30	65
600万円超 1,000万円以下	30	90	40	125
1,000万円超 1,500万円以下	40	190	45	175
1,500万円超 3,000万円以下	45	265	50	250
3,000万円超 4,500万円以下	50	415	55	400
4,500万円超	55	640	55	400