所埗皎が無課皎に家を売る時にぜひ知っおおきたい特䟋・控陀たずめ

家を売る際、気になるのが『皎金』ではないでしょうか

基本的に、皎金は䞍動産を売华したその売华額に皎率をかけたものが玍皎額になりたす。

売华額によっおは、皎金だけで倧きな額になっおしたいたすが、控陀や特䟋などを䞊手く掻甚するこずで、ぐっず節皎するこずができ、堎合によっおは皎金がれロになるこずも珍しくありたせん。

そこで、䞍動産売华の際に適甚される控陀や特䟋をたずめたしたので、ご自分のケヌスに圓おはたるかどうか確認しおみたしょう。

3,000䞇円特別控陀で所埗皎が無課皎に

3,000䞇円特別控陀

䞍動産売华をした際の控陀で䞀番有名なのが、「3,000䞇円特別控陀」です。

この控陀は察象者が倚いので、絶察に抌さえおおきたしょう。

以䞋、3,000䞇円特別控陀の抂芁や適甚条件をご玹介したす。

制床の抂芁

マむホヌム(居䜏甚財産)を売ったずきは、所有期間の長短に関係なく譲枡所埗から最高3,000䞇円たで控陀できる特䟋がありたす。

これを、居䜏甚財産を譲枡した堎合の3,000䞇円の特別控陀の特䟋ずいいたす。

なお、囜皎庁では、3,000䞇円特別控陀に぀いお以䞋の通り、玹介しおいたす。

参考URLhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

特䟋を受けるための適甚条件

【自分が䜏んでいる家屋を売るか、家屋ずずもにその敷地や借地暩を売るこず。なお、以前に䜏んでいた家屋や敷地等の堎合には、䜏たなくなった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たでに売るこず。】

※䜏んでいた家屋又は䜏たなくなった家屋を取り壊した堎合は、次の2぀の条件党おに圓おはたるこずが必芁です。

  • その敷地の譲枡契玄が、家屋を取り壊した日から1幎以内に締結され、か぀、䜏たなくなった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たでに売るこず。
  • 家屋や取り壊しおから譲枡契玄を締結した日たで、その敷地を貞駐車堎などその他の甚に䟛しおいないこず。

【売华幎の前幎及び前々幎にこの特䟋(「被盞続人の居䜏甚財産に係る譲枡所埗の特別控陀の特䟋」によりこの特䟋の適甚を受けおいる堎合を陀きたす。又はマむホヌムの譲枡損倱に぀いおの損益通算及び繰越控陀の特䟋の適甚を受けおいないこず。】

【売华幎、その前幎及び前々幎にマむホヌムの買換えやマむホヌムの亀換の特䟋の適甚を受けおいないこず。】

【売った家屋や敷地に぀いお、収甚等の堎合の特別控陀など、他の特䟋の適甚を受けおいないこず。】

【灜害によっお滅倱した家屋の堎合は、その敷地を䜏たなくなった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たでに売るこず。】

泚意点

(泚) 東日本倧震灜により滅倱した家屋の敷地の堎合は、灜害があった日から7幎を経過する日の属する幎の12月31日たでずなりたす。

【売手ず買手が、芪子や倫婊など特別な関係でないこず。】

特別な関係には、このほか生蚈を䞀にする芪族、家屋を売った埌その売った家屋で同居する芪族、内瞁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含たれたす。

泚意点

(特定増改築等)䜏宅借入金等特別控陀に぀いおは、入居した幎、その前幎又は前々幎に、このマむホヌムを売ったずきの特䟋の適甚を受けた堎合には、その適甚を受けるこずはできたせん。

たた、入居した幎の翌幎又は翌々幎䞭に、(特定増改築等)䜏宅借入金等特別控陀の察象ずなる資産以倖の資産を譲枡し、この特䟋の適甚を受ける堎合にも、(特定増改築等)䜏宅借入金等特別控陀の適甚を受けるこずはできたせん。

※3,000䞇円の特別控陀は、次のような家屋には適甚されたせん。

  • この特䟋を受けるこずだけを目的ずしお入居したず認められる家屋
  • 居䜏甚家屋を新築する期間䞭だけ仮䜏たいずしお䜿った家屋、その他䞀時的な目的で入居したず認められる家屋
  • 別荘などのように䞻ずしお趣味、嚯楜又は保逊のためのに所有する家屋

3,000䞇円の特別控陀ず䜵甚可胜な軜枛皎率の特䟋

軜枛皎率の特䟋

売华幎の1月1日珟圚で、そのマむホヌムの所有期間が10幎を超えおいる堎合、3,000䞇円の特別控陀を適甚した埌の金額に察しお「軜枛皎率」が適甚されたす。

こちらも、抂芁ず適甚条件が囜皎庁のホヌムペヌゞに明瀺されおいたすので、ご玹介したす。

参考URLhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

制床の抂芁

自分が䜏んでいたマむホヌム(居䜏甚財産)を売っお、䞀定の条件に圓おはたる堎合、長期譲枡所埗の皎額を通垞の堎合よりも䜎い皎率で蚈算する軜枛皎率の特䟋を受けるこずができたす。

特䟋を受けるための適甚条件

【日本囜内にある自分が䜏んでいる家屋を売るか、家屋ずずもにその敷地を売るこず。なお、以前に䜏んでいた家屋や敷地の堎合には、䜏たなくなった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たでに売るこず。たた、これらの家屋が灜害により滅倱した堎合には、その敷地を䜏たなくなった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たでに売るこず。】

※䜏んでいた家屋又は䜏たなくなった家屋を取り壊した堎合は、次の3぀の条件党おに圓おはたるこずが必芁です。

  • 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する幎の1月1日においお所有期間が10幎を超えるものであるこず。
  • その敷地の譲枡契玄が、家屋を取り壊した日から1幎以内に締結され、か぀、䜏たなくなった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たでに売るこず。
  • 家屋を取り壊しおから譲枡契玄を締結した日たで、その敷地を貞駐車堎などその他の甚に䟛しおいないこず。

【売华幎の1月1日においお売った家屋や敷地の所有期間がずもに10幎を超えおいるこず。】

【売华幎の前幎及び前々幎にこの特䟋を受けおいないこず。】

【売った家屋や敷地に぀いおマむホヌムの買換えや亀換の特䟋など他の特䟋を受けおいないこず。】

ただし、マむホヌムを売ったずきの3,000䞇円の特別控陀の特䟋ず軜枛皎率の特䟋は、重ねお受けるこずができたす。

【芪子や倫婊など特別の関係がある人に察しお売ったものでないこず。】

特別の関係には、このほか生蚈を䞀にする芪族、家屋を売った埌その売った家屋で同居する芪族、内瞁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含たれたす。

泚意点

(特定増改築等)䜏宅借入金等特別控陀に぀いおは、入居した幎、その前幎又は前々幎に、この軜枛皎率の特䟋の適甚を受けた堎合には、その適甚を受けるこずはできたせん。

たた、入居した幎の翌幎又は翌々幎䞭に、(特定増改築等)䜏宅借入金等特別控陀の察象ずなる資産以倖の資産を譲枡し、この特䟋の適甚を受ける堎合にも、(特定増改築等)䜏宅借入金等特別控陀の適甚を受けるこずはできたせん。

繎率

続いお、軜枛皎率における皎率を玹介したす。皎率は以䞋の通りです。

  
課皎長期譲枡所埗金額()皎額
6,000䞇円以䞋✕10
6,000䞇円超(6,000䞇円)✕15600䞇円
       

なお、課皎長期譲枡所埗金額は次の蚈算匏で算出するこずができたす。

蚈算匏
課皎長期譲枡所埗金額(土地建物を売った収入金額)(取埗費譲枡費甚)特別控陀

たた、平成25幎から平成49幎(2037幎)たでは、埩興特別所埗皎ずしお各幎分の基準所埗皎額の2.1を所埗皎ず䜵せお申告・玍付するこずになりたす。

マむホヌムの買い換えに䜿える堎合がある買換え特䟋

買換え特䟋

マむホヌムを買い換えた堎合、䞀定の条件を満たせば、

この特䟋は、先に売华しお埌から賌入した堎合や、先に賌入しお移り䜏み、それから売华した堎合でも適甚できるので、意倖ず䟿利です。

こちらの特䟋に぀いおも、囜皎庁のホヌムペヌゞで玹介されおいたす。

参考URL:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

買換え特䟋の抂芁

特定のマむホヌム(居䜏甚財産)を平成31幎(2019幎)12月31日たでに売っお、代わりのマむホヌムに買い換えた堎合、䞀定の条件のもず、譲枡益に察する課皎を将来に繰り延べるこずができたす(譲枡益が非課皎ずなるわけではありたせん。)。

これを、特定の居䜏甚財産の「買換えの特䟋」ずいいたす。

䟋

䟋えば、1,000䞇円で賌入したマむホヌムを5,000䞇円で売华し、7,000䞇円のマむホヌムに買い換えた堎合には、通垞の堎合、4,000䞇円の譲枡益が課皎察象ずなりたすが、特䟋の適甚を受けた堎合、売华した幎分で譲枡益ぞの課皎は行われず、買い換えたマむホヌムを将来譲枡したずきたで譲枡益に察する課皎が繰り延べられたす。

課皎が将来に繰り延べられるずは、どういうこずか

䞊蚘の䟋により説明するず、将来、買い換えたマむホヌムを8,000䞇円で売华した堎合に、売华䟡栌8,000䞇円ず賌入䟡栌7,000䞇円ずの差額である1,000䞇円の譲枡益(実際の譲枡益)に察しお課皎されるのではなく、実際の譲枡益1,000䞇円に特䟋の適甚を受けお課皎が繰り延べられおいた4,000䞇円の譲枡益(課皎繰延べ益)を加えた5,000䞇円が、譲枡益ずしお課皎されるずいうこずです。

特䟋を受けるための適甚条件

【自分が䜏んでいる家屋を売るか、家屋ずずもにその敷地や借地暩を売るこず。以前に䜏んでいた家屋や敷地等の堎合には、䜏たなくなった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たで売るこず。】

※䜏んでいた家屋又は䜏たなくなった家屋を取り壊した堎合は、次の3぀の条件党おに圓おはたるこずが必芁です。

  • 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する幎の1月1日においお所有期間が10幎を超えるものであるこず。
  • その敷地の譲枡契玄が、家屋を取り壊した日から1幎以内に締結され、か぀、䜏たなくなった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たでに売るこず。
  • 家屋を取り壊しおから譲枡契玄を締結した日たで、その敷地を貞駐車堎などその他の甚に䟛しおいないこず。

【売华幎、その前幎及び前々幎にマむホヌムを譲枡した堎合の3,000䞇円の特別控陀の特䟋(措法35ただし、同条第3項に芏定する被盞続人の居䜏甚財産に係る譲枡所埗の特別控陀の特䟋を陀く)、又はマむホヌムを売ったずきの軜枛皎率の特䟋若しくはマむホヌムの譲枡損倱に぀いおの損益通算及び繰越控陀の特䟋の適甚を受けおいないこず。】

【買い換えたマむホヌムは、日本囜内にあるもので、売ったマむホヌムに぀いお、収甚等の堎合の特別控陀など他の特䟋の適甚を受けおいないこず。】

【売华代金が1億円以䞋であるこず。】

なお、この特䟋の適甚を受けるマむホヌムず䞀䜓ずしお利甚しおいた郚分を別途分割しお売华しおいる堎合における1億円以䞋であるかどうかの刀定は、マむホヌムを売华した幎の前々幎から翌々幎たでの5幎間の分割しお売华した郚分も含めた売华代金により行いたす。

このため、マむホヌムを売华した幎、その前幎及びその前々幎の売华代金の合蚈額が1億円以䞋であるこずから、この特䟋を受けおいた堎合で、マむホヌムを売华した幎の翌幎又は翌々幎にこの特䟋の適甚を受けたマむホヌムの残りの郚分を売华しお売华代金の合蚈額が1億円を超えた堎合には、その売华の日から4ヶ月以内に修正申告曞の提出ず玍皎が必芁ずなりたす。

【売った人の居䜏期間が10幎以䞊で、か぀、売华幎の1月1日においお売った家屋やその敷地の所有期間が共に10幎を超えるものであるこず。】

【買い換える建物の床面積が50平方メヌトル以䞊のものであり、買い換える土地の面積が500平方メヌトル以䞋のものであるこず。】

【マむホヌムを売った幎の前から翌幎たでの3幎の間にマむホヌムを買い換えるこず。たた、買い換えたマむホヌムには、䞀定期限たでに䜏むこず。】

なお、買い換えたマむホヌムを䜏たいずしお䜿甚を開始する期限は、そのマむホヌムを取埗した時期により次のようになりたす。

  • 売华幎かその前幎に取埗したずきは、売华幎の翌幎12月31日たで
  • 売华幎の翌幎に取埗したずきは、取埗した幎の翌幎12月31日たで

【買い換えるマむホヌムが、耐火建築物の䞭叀䜏宅である堎合には、取埗の日以前25幎以内に建築されたものであるこず、又は䞀定の耐震基準を満たすものであるこず。】

【買い換えるマむホヌムが、耐火建築物以倖の䞭叀䜏宅である堎合には、取埗の日以前25幎以内に建築されたものであるこず、又は、取埗期限たでに䞀定の耐震基準を満たすものであるこず。】

泚意点

(泚) ただし、この条件は、平成30幎1月1日以埌に譲枡資産の譲枡をし、か぀、同幎4月1日以埌に買換資産を取埗する堎合に適甚され、同幎1月1日前に譲枡資産を譲枡した堎合や同幎4月1日前に買換資産を取埗した堎合には適甚されたせん。

【芪子や倫婊など特別の関係がある人に察しお売ったものでないこず。】

特別の関係には、このほか生蚈を䞀にする芪族、家屋を売った埌その売った家屋で同居する芪族、内瞁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含たれたす。

泚意点

(特定増改築等)䜏宅借入金等特別控陀に぀いおは、入居した幎、その前幎又は前々幎に、このマむホヌム買い換えたずきの特䟋の適甚を受けた堎合には、その適甚を受けるこずはできたせん。

たた、入居した幎の翌幎又は翌々幎䞭に、(特定増改築等)䜏宅借入金等特別控陀の察象ずなる資産以倖の資産を譲枡し、この特䟋の適甚を受ける堎合にも、(特定増改築等)䜏宅借入金等特別控陀の適甚を受けるこずはできたせん。

䞍動産売华で損倱が出た時の譲枡損倱の通算ず繰越

譲枡損倱の通算ず繰越

䞍動産売华をしお、損倱が出た堎合にも受けられる特䟋がありたす。

この特䟋は、マむホヌムを買換えた堎合の「譲枡損倱の損益通算及び繰越控陀の特䟋」ずいいたす。

こちらの特䟋に぀いおも囜皎庁のホヌムペヌゞから匕甚したす。

参考URLhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

譲枡損倱の通算ず繰越の抂芁

マむホヌム(旧䜏宅)を平成31幎(2019幎)12月31日たでに売华しお、新たにマむホヌム(新䜏居)を賌入した堎合に、旧居宅の譲枡による損倱(譲枡損倱)が生じたずきは、䞀定の条件を満たすものに限り、その譲枡損倱をその幎の絊䞎所埗や事業所埗など他の所埗から控陀(損益通算)するこずができたす。

さらに、損益通算を行っおも控陀しきれなかった譲枡損倱は、譲枡の幎の翌幎以埌3幎内に繰り越しお控陀(繰越控陀)するこずができたす。

譲枡損倱の通算ず繰越の適甚条件

【自分が䜏んでいるマむホヌムを譲枡するこず。なお、以前に䜏んでいたマむホヌムの堎合には、䜏たなくなった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たでに譲枡するこず。】

たた、この譲枡には、譲枡所埗の基因ずなる䞍動産等の貞付けが含たれ、芪族等ぞの譲枡は陀かれたす。

※䜏んでいた家屋又は䜏たなくなった家屋を取り壊した堎合は、次の3぀の条件党おに圓おはたるこずが必芁です。

  • 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する幎の1月1日においお所有期間が5幎を超えるものであるこず。
  • その敷地の譲枡契玄が、家屋を取り壊した日から1幎以内に締結され、か぀、䜏たなくなった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たでに売るこず。
  • 家屋を取り壊しおから譲枡契玄を締結した日たで、その敷地を貞駐車堎などその他の甚に䟛しおいないこず。

【譲枡の幎の1月1日における所有期間が5幎を超える資産(旧居宅)で、日本囜内にあるものの譲枡であるこず。】

【灜害によっお滅倱した家屋で圓該家屋を匕き続き所有しおいたずしたら、譲枡の幎の1月1日においお所有期間が5幎を超える家屋の敷地の堎合は、その敷地を灜害があった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たで(䜏たなくなった家屋が灜害により滅倱した堎合は、䜏たなくなった日から3幎を経過する日の属する幎の12月31日たで)に売るこず。】

泚意点

東日本倧震灜により滅倱した家屋の敷地の堎合は、灜害があった日から7幎を経過する日の属する幎の12月31日たでずなりたす。

【譲枡の幎の前幎の1月1日から売华幎の翌幎12月31日たでの間に日本囜内になる資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メヌトル以䞊であるものを取埗するこず。】

【買換資産(新居宅)を取埗した幎の12月31日においお、買換資産に぀いお償還期間10幎以䞊の䜏宅ロヌンを有するこず。】

たずめ家の売华は救枈措眮が意倖に倚い

マむホヌムを売华するずかなり倧きなお金が発生するこずもあり、「それだけ皎金も高くなるのでは」ず心配しおいる人も倚いず思いたす。

けれど、課皎察象になる課皎所埗額は、売华額そのものではありたせん。

蚈算匏
課皎所埗額(譲枡䟡栌(取埗費譲枡費甚)特別控陀)

この匏からもご理解いただけるように、売华額課皎所埗額ではありたせん。

実際、最高3,000䞇円の控陀を受けるず、譲枡所埗皎がなくなるずいうこずも結構ありたす。

控陀額も考えお売华蚈画を立おおみよう

「できるだけ高く売りたい、でも課皎金額が倧きくなるのはちょっず…」ず考えおいる人も倚いでしょう。

ただ、実際の課皎金額を蚈算しおみるず、予想以䞊に手元にお金が残る可胜性もありたす。

䜏み替えなどの堎合は、諊めおいた物件を買えるだけの資金を甚意できるかもしれたせん。

䞍動産売华は倧きな金額が発生するので、その埌の人生蚈画に䞎える圱響も倧きくなりたす。

ぜひ䞀床、ご自分が控陀察象者か確認しおみおください。

家を売ったら確定申告が必芁申告の手順や必芁曞類などたずめお解説

2019.04.25

コメントを残す

メヌルアドレスが公開されるこずはありたせん。 * が付いおいる欄は必須項目です