家を売る際の仲介手数料の相場や計算方法は?無料の会社は怪しい?

不動産を売却する際に、仲介をしてくれた不動産会社に『仲介手数料』を支払います。

家を売る立場としては、仲介手数料について次のような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか?

  • 仲介手数料にはどんな費用が含まれているのか?
  • どれぐらいの費用相場なのか?
  • いつ支払えばいいのか?

また、不動産会社によっては、仲介手数料無料と謳っている会社もあります。

仲介手数料は、不動産会社にとって報酬の一つですから、「それが無料というのはどういうことか?」「なにか怪しいのでは?」と感じる人もいるでしょう。

そこで今回は、不動産売却の際に発生する仲介手数料について詳しく解説します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは

仲介手数料は、売却活動に対する不動産会社の成功報酬です。

成功報酬なので、売却活動が実って買い手が見つかり、売買契約を交わすまで支払う必要はありません。

では、不動産会社は仲介手数料の範囲内でどのような販売活動をしてくれるのでしょう?

また、追加で報酬が発生する場合はあるのでしょうか?

仲介手数料に含まれるもの

仲介手数料に含まれるものは、「通常の業務で発生する費用」です。

基本的に、売主側から特別にお願いをしない限り、仲介手数料の範囲内で売却活動をしてくれます。

ただし、売主の希望で、遠隔地の購入希望者のところへ交渉に行ってもらう場合の出張費や、通常では行わない広告宣伝を行ってもらった場合の広告費は、仲介手数料とは別に請求される可能性が高いです。

さらに、売却のための測量や建物の解体、荷物の保管やごみの廃棄などについても別途費用が発生することが多いです。

不動産会社に追加でお願いをすればするほど、仲介手数料とは別に費用を請求されると考えておいていいでしょう。

仲介手数料の計算方法や相場・支払い方法やタイミング

計算方法や相場

仲介手数料は、不動産会社が自由に決めることができますが、その上限額は法律で定められています。

また、不動産会社が仲介手数料を自由に決められると聞くと、「みんなどのくらい払っているの?」と気になる人もいるでしょう。

そこで、法律で決められている仲介手数料の上限額の計算方法と、実際の支払い額を紹介します。

仲介手数料の計算方法や相場は?

早速ですが、以下の計算式が法律で定められている仲介手数料の上限額を算出する式です。

計算式
仲介手数料=取引価格✕3%+6万円+消費税

この計算式に実際に数字を当てはめてみると、仲介手数料の上限額が分かります。いくつか実際に取引額を想定して計算してみましょう。

  
取引価格仲介手数料(消費税8%で計算)
500万円226,800円
1,000万円388,800円
3,000万円1,036,800円
6,000万円2,008,800円

消費税が増税された場合は、これ以上に高くなります。結構な金額ですね。

ただ、先ほどもお話しした通り、この上限額以内であれば、不動産会社は仲介手数料を自由に設定することができます。

ということは、交渉次第では安くすることもできるわけです。

そうなると、実際に不動産を売却した人たちが仲介手数料をどのくらい払ったのかちょっと気になりますよね。

不動産会社に支払った仲介手数料に関して、次のようなアンケート結果がありますので、参考までにご紹介します。

  • 上限額を支払った…79%
  • 不動産会社から値引きがあった…8.7%
  • 交渉して値引きがあった…5%
  • 無料だった…4%
  • 覚えていない…3.3%

※調査期間:2017年12月1日~3日
※調査対象:CrowdWorksにて不動産売却経験者300人(女性107名/男性193名)にを実施

ほとんどの人が上限額を支払っていますね。

値引き交渉に関しては、仲介手数料が高額になる場合は、交渉してみるのもありでしょう。

ただ、仲介手数料は不動産会社の主な収入源で、売却活動のモチベーションにも繋がるものです。

ですから、もともと取引価格が安く、仲介手数料も低くなる場合は、強引な値引き交渉をするより、仲介手数料をきちんと払い、少しでも高く売ってもらう方が、手元に残るお金は多くなるかもしれません。

仲介手数料の支払い方法やタイミングは?

さて、仲介手数料には法律で定められた上限額があることはご理解いただけたと思いますが、支払い方法やタイミングに決まりはあるのでしょうか?

仲介手数料の支払い方法は、おそらく現金払いが最も多いでしょう。

ただ、振込やクレジットカード、分割払いに対応している不動産会社もあるので、「現金の持ち運びが不安だ」という方は、他の支払い方法があるか確認してみましょう。

また、仲介手数料を支払うタイミングですが、仲介手数料は売買契約が成立しない限り支払う必要はありません。

ですから、仲介手数料は売買契約締結後に支払うことになります。

支払いのタイミングとしては、「売買契約締結時に一括で支払う方法」「決済引き渡し時に一括で支払う方法」「契約時と引渡し完了時に分割して支払う方法」などがあります。

不動産会社から指定されることがほとんどだとは思いますが、1つアドバイスさせていただきます。

売買契約締結から物件の引渡しまでの期間にも、不動産会社が行わなければならない仕事はまだまだあります。

そのため、売買契約時に仲介手数料を全額払ってしまうと、不動産会社が引き渡しまでの仕事をきちんとこなしてくれない危険性があるので、売買契約時に半分、残り半分を物件引き渡し時に支払うことをおすすめします。

不動産売却時の仲介手数料で注意すべき消費税

消費税との関係性

不動産会社は事業として売却活動を行うので、仲介手数料には消費税が課せられます。

そのため、仲介手数料の計算をする際には、消費税に注意する必要があります。

ここでは、気になる仲介手数料と消費税の関係を解説します。

仲介手数料と消費税の関係

土地と建物をセットで購入した場合など、「あれ?思ってた金額と違う」と感じた人はいませんか?

不動産売却の場合、土地・建物の販売価格に一定率を乗じて仲介手数料を計算しますが、売買価格は消費税抜きの価格が対象となります。

土地の売買価格は非課税取引なので、税込価格と税抜き価格を意識する必要はありません。

しかし、建物は課税対象取引なので、税込価格と税抜き価格があります。

売買価格が税込価格で表示されている場合、仲介手数料の計算には注意が必要です。

具体例をあげて考えてみましょう。

【例1】販売価格が税込の場合
  • 建物価格:2,160万円(消費税8%込み)
  • 土地価格:2,000万円
  • 合計価格:4,160万円
  • 仲介手数料:4,160万円✕3%+6万円=130万8,000円+消費税(8%)
【例2】販売価格が税抜きの場合
  • 建物価格:2,000万円(消費税抜き)
  • 土地価格:2,000万円
  • 合計価格:4,000万円
  • 仲介手数料:4,000万円✕3%+6万円=126万円+消費税(8%)

ご覧のとおり、税込価格で計算した場合、消費税抜き価格で計算した時よりも、仲介手数料が約5万円増加しています。さらに、これに消費税が課税されます。

シミュレーションをしてみて、「なんだか予想していた金額と違う」と思ったら、販売価格が税込か?税抜きか?をチェックしてみるといいでしょう。

仲介手数料無料の不動産売却って本当に大丈夫?

無料の理由

不動産会社を探していると、『仲介手数料無料』と謳っている会社を見かけたことはありませんか?

先ほどもお話しした通り、仲介手数料は不動産会社の貴重な収入源です。

それが無料となると、あなたとの取引において、不動産会社は無収入で販売活動をしてくれるということになります。

「なんだか怪しいな」「なんで無料にできるの?」と疑ってしまう方も多いのではないでしょうか?

そこで、最後に、仲介手数料を無料にできる仕組みと仲介手数料無料の不動産会社に売却を依頼する際の注意点をご紹介します。

仲介手数料を無料できる理由

先ほどもお話しした通り、仲介手数料の上限額は法律で定められており、その範囲内であれば、不動産会社は自由に仲介手数料を決めることができます。

そのため、無料にすることももちろん可能です。

ただ、仲介手数料は不動産会社の重要な収入源なので、それを無料にして、なぜ会社を運営できるのか気になりますよね。

実は、仲介手数料というのは、“売主側だけでなく買主側にも請求できるものです。

もし、売主と買主の両方を見つけることができれば、不動産会社は、売主からだけでなく、買主からも仲介手数料をもらうことができます。

これを、業界用語で「両手」といいます。

そして、不動産会社は「両手」仲介の時に、片方の仲介手数料を無料にしているのです。

売り上げは落ちてしまいますが、『仲介手数料無料』というのは、仕組みとしては、なんら怪しいところはありません。

仲介手数料無料の不動産会社に売却を依頼する際の注意点

仲介手数料を無料にできる理由についてはご理解いただけたと思いますが、注意すべき点もあります。

不動産会社が仲介手数料を無料にする目的は「物件の確保」にあります。

よりよい売却物件を手に入れられなければ、不動産会社は仕事ができません。

ところが、物件は、CMでよく知られているような大手不動産会社に殺到し、新しい不動産会社や小さな不動産会社にはなかなかいい物件が集まらない傾向があります。

その打開策として、『仲介手数料無料』があるのです。

問題は、「仲介手数料を無料にしている不動産会社が売却活動が上手か?」ということです。

残念ながら、現状を見る限りでは、仲介手数料無料を謳っている会社の多くが、売却活動が下手だったり実力不足だったりします。

つまり、不動産会社も実力のなさを自覚しているがゆえに、仲介手数料を無料にして安売りせざるを得ないのです。

一方、実績のある不動産会社は、高く売却できる自信があるから、しっかりと仲介手数料をもらっているのです。

実際、仲介手数料を無料にしてもらうより、しっかりと仲介手数料を払い、高く売却してもらったほうが、売主側の手元に残るお金が多くなるケースはたくさんあります。

先ほど、ご紹介したアンケート調査で、上限額を支払ったという人が多いのはそういう事情もあるのでしょう。

仲介手数料無料に踊らされて、売却活動が下手な不動産会社に当たってしまうと、1年、2年経っても売れずに「売れ残り」の烙印を押されたり、数百万円の値下げをすることを要求されたりすることもあります。

どちらが「本当に利益になるか?」とよく考えて不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ:不動産会社選びは仲介手数料の額より信頼できるかが重要

家は人生で一番大きな資産なので、どの不動産会社に依頼するかで、数百万円、数千万円と利益に差が出ることも珍しくありません。

この会社は信頼できると思ったら、しっかり仲介手数料を払ってでも、お願いしてみる価値はあります。

不動産会社選びには一括査定サイトを利用しよう

不動産売却の成功の鍵は、仲介手数料が無料かそうでないかよりも、信頼できる不動産会社を見極められるかにかかっているといっていいでしょう。

信頼できる不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社に査定を依頼し、営業マンに合って話してみることが大切です。

そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社に無料で査定依頼することができるので、ぜひ活用してみて下さい。

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2019.04.17

また、ベンチャーの小さな不動産会社でも、ターゲティングや戦略が上手く、実績を上げている会社はあります。

そういう会社が仲介手数料を無料にしているなら、ラッキーかもしれません。

繰り返しますが、仲介手数料の額ではなく、不動産会社の実績や対応を見て、安心して売却活動できるかを見極めましょう。

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