離婚して家を売る場合に知っておくべき5つのポイントを徹底解説!

離婚率の上昇に伴い、日本では、『離婚が原因で家を売却する』ケースが増えています。

離婚するとなると、家や土地などを夫婦間で「財産分与」することになりますが、不動産は現金や株とは違い、分けるのが難しい財産です。

また、不動産を財産分与する場合、権利関係や評価が複雑な上に、住宅ローンを利用していると金融機関も関係してきます。

家売る博士
さらに、財産分与のタイミングを間違えると、多額の税金がかかることもあるんだよ!

そこで今回は、離婚して家を売る場合に知っておくべきポイントを解説していきたいと思います。

離婚したら家は売るべき?or住み続けるべき?

売却or住み続ける

結論から言うと、離婚した場合は『家を売る』ことをおすすめします。

その理由を、実際に離婚の際によく見られるケースをまじえて解説します。

離婚した際に家を巡ってトラブルになる大きな原因の一つが、住宅ローンが残っていることにあります。

ここでは、次の2つのケースで考えてみましょう。

  • 夫名義の不動産に妻が住み続ける場合
  • 家が夫婦共有名義になっている場合

夫名義の不動産に妻が住み続ける場合

  • 夫が債務者、妻が連帯保証人
  • 離婚後は解決金として夫が住宅ローンを支払い、妻が住み続ける

このパターンで問題になるのが、病気やリストラで『夫が住宅ローンを支払えなくなった場合』です。

家売る博士
この場合は妻が連帯保証人だから、妻が残債を支払う義務があるよ!

【解決策①】

1つ目の解決方法としては、不動産の名義を妻に変えて、住宅ローンも妻の名義で借り換えるというものです。

ただ、妻が専業主婦、パートなど一定の収入を見込めない場合は、住宅ローンを組むことはできないでしょう。

家売る博士
ちなみに、連帯保証人は金融機関との契約になるから簡単に変更することはできないよ!

【解決策②】

もう1つの解決方法は、夫と賃貸借契約を結び、残りのローンを家賃として妻が支払うというものです。

この場合、ローン返済期間中の名義変更は金融機関の同意が必要になります。

名義変更に関しては、ローン完済時に所有権移転の約束をすることもできますが、ローン完済前に夫が亡くなった場合は相続人にその権利が継承されます。

家が夫婦共有名義になっている場合

夫と妻が一つの不動産を共有で所有している場合は、例えば、妻が名義を夫に分与し、夫がその家の住宅ローンを支払うという方法があります。

家売る博士
ただ、住宅ローンの残債が残っている場合は連帯保証人の義務が残るから注意しよう!

つまり、離婚後もどちらかが家に住み続ける場合、住宅ローンが残っていると、婚姻関係は解消されても債務者・連帯保証人としての関係が続く可能性が高いのです。

そのため、お互いに新しい出発を切るためにも、『家は売る』という選択をしたほうがいいでしょう。

離婚して家を売る場合の売却のタイミング

売却のタイミング

先ほど、離婚した場合には家を売ることをおすすめしましたが、タイミングを考えずに家を売ってしまうと、税率が高い贈与税の課税対象になってしまうので注意が必要です。

ここでは、離婚した時に家を売るタイミングについて解説します。

家を売るのは離婚後が基本

タイトル通り、離婚をした場合は、『離婚後に家を売る』のが基本です。

なぜなら、離婚前と離婚後では、財産としての家の扱いが変わってくるからです。

ポイントだけお話しすると、離婚前に家を売ってその代金を分配すると、『贈与』に該当する場合があり、贈与税の対象になります。

一方、離婚後に家を売って代金を分配した場合は『財産分与』になり、控除が受けられ、税金がかからない場合があるのです。

  • 贈与:財産を無償で分け与える行為。贈与税の課税対象になる。
  • 財産分与:婚姻中に築き上げた財産を離婚時に分け与える行為。基本的に50%ずつ分け合う。贈与税はかからない。
家売る博士
注意点として、離婚前に家を売って代金を分配する際に家の名義が夫だと、売却代金を受け取った妻の方に贈与税が発生するよ!

ですから、よほどの理由がない限り、家を売るのは離婚後にして、売却代金を財産分与しましょう。

ただし、例外もあります。

夫婦で50%ずつの所有権割合の住宅を共有所有している場合、その家を離婚前に売却してもそれぞれに50%ずつのお金が入ってきます。

この場合、お互いに財産を無償で分け合う調整が必要ないので贈与税がかかりません。

別居状態でお互いに家に住んでいない場合でも固定資産税等は発生するので、所有権割合が50%ずつの共有名義なら離婚前に売却するほうが経済的と言えます。

ちなみに、所有権割合が50%でなくても、所有権割合に応じた売却代金を離婚後に分与すれば贈与税はかかりません

家売る博士
これらの解説を踏まえると、注意すべきポイントは『売却のタイミングではなく、財産を無償で分与するタイミング』と言えるね!

離婚して家を売却するとオーバーローンになる場合はどうする?

オーバーローンの場合

離婚して家を売り、その売却益で住宅ローンを完済できる場合は抵当権が抹消できるので、特に問題なく家を売ることができます。

しかし、住宅ローンの残債を売却代金で完済できない場合は「オーバーローン」となり、家を売ること自体が難しくなります。

そこで、オーバーローンになる家の売却方法をここでは解説します。

オーバーローンになる家を売るには次の2つの方法があります。

  • 不足分を現金で払う
  • 任意売却する
家売る博士
それぞれ詳しく見ていこう!

不足分を現金で払う

家の売却代金以外に現金があるなら、それで不足分を補い、住宅ローンを完済することで抵当権を抹消できます。

自分で現金を用意できない場合は、家族や知人からお金を借りるという方法もあります。

任意売却する

任意売却というのは、金融機関と交渉して抵当権を外してもらう方法です。

ただ、任意売却をしたからといって住宅ローンが完済になるわけでもなく、残ったローン分は無担保債権となり、引き続き支払わなければなりません。

家売る博士
けど、毎月の支払額を減額してもらったり、借金自体を圧縮してもらえたりするよ!

また、売却額も市場価格に近い金額で売却できます。

金融機関としても、競売で落札されるよりかは回収できる金額が多いので、交渉次第では応じてくれる可能性があります。

デメリットとしては、任意売却をするとブラックリストに載るので、その後しばらく金融機関からの借入が難しくなります。

離婚して家を売ることで財産分与したら税金が発生する?

財産分与の際の税金

離婚時に家を売る際に「譲渡所得」が発生した場合は、税金の課税対象になります。

しかし、譲渡する家が居住用財産に該当する場合、3,000万円の特別控除が受けられるので、この特例を適用した後の譲渡所得がゼロ以下なら税金は発生しません。

うり男
財産分与の場合でも税金かからないんだよね?
家売る博士
そうだね!だから、ほとんどのケースで「税金はかからない」と考えておいていいよ!

ただ、場合によっては財産分与であっても贈与税が発生するケースがあります。

そこで、どういったケースで贈与税が発生するのか確認していきましょう。

離婚時の財産分与は基本的に実質非課税!

先ほどもお話しした通り、離婚後に家を売却し、その売却代金を財産分与した場合、3,000万円の特別控除が受けられれば税金が発生することはあまりありません。

ただし、財産分与でも次のような事例では「贈与税」が発生します。

  1. 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多すぎる場合
  2. 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
家売る博士
①の場合、多すぎる財産の部分に贈与税がかかるよ!

ただ、譲り受ける財産が多すぎるかどうかの明確な判断基準はありません。

そのため、よほど極端なことをしない限り、離婚して財産分与が行われた場合に、その金額が多すぎるとして贈与税が課税される心配はないでしょう。

うり男
②は、贈与税や相続税を免れるために故意に離婚をするってこと?
家売る博士
その通りだよ!財産分与の際にどんなケースにおいても贈与税の非課税を認めてしまうと、離婚と結婚を繰り返すことで課税を免れながら、莫大な財産を築くことが可能になっちゃうからね!

そのため、税法が不当な財産形成に悪用されるのを避けるためにこの決まりがあると言えます。

つまり、『通常の離婚にともなう財産分与であれば贈与税の心配をする必要はない』のです。

家売る博士
ちなみに、結婚前に財産を譲渡すると3,000万円の特別控除は適用されないよ!
家売る博士
その上、贈与税もかかるから結婚前に財産を譲渡するのはやめておこう!

離婚して家を売る際の事前準備は?

売却時の事前準備

離婚時に家を売るには、権利関係やタイミングなどいろいろと複雑です。

お互いにわだかまりなくこれからの人生をリスタートするためにも、しっかりと事前準備を行いましょう。

ここでは、離婚時に家を売る場合にやっておくべき事前準備についてご紹介します。

離婚して家を売る際に確認しておくべきポイントは次の5つです。

  1. 不動産の名義を調べる
  2. 不動産の時価を調べる
  3. 住宅ローンの契約内容を確認する
  4. 購入した時の頭金の内訳を明確にする
  5. 財産分与に該当する期間を確認する

不動産の名義を調べる

不動産が誰の名義になっているか、法務局で不動産の登記簿謄本を取得して調べましょう。

その際、どのような担保権(抵当権など)が設定されているかも確認してください。

不動産の時価を調べる

不動産の価格を調べておくことも大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握しておくことで、「不動産がどれぐらいで売れるのか?」を把握することができます。

査定を依頼する場合は、複数の不動産会社に一括で無料査定依頼ができる『不動産一括査定サイト』を利用すると便利です。

なお、不動産一括査定サイトに関しては、「【2019年最新版】おすすめはコレ!不動産一括査定サイトランキング」でおすすめサイトをまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。

【2019年最新版】おすすめはコレ!不動産一括査定サイトランキング

2019.04.17

住宅ローンの契約内容を確認する

住宅ローンの契約書を確認し、残債の額や誰が債務者や連帯保証人になっているかを確認しましょう。

当初の契約から変更されている場合もあるので、契約書一式を揃えて確認することをおすすめします。

購入した時の頭金の内訳を明確にする

「夫と妻のどちらが用意したのか?」、また、親からもらった場合は、「どちらがもらったのか?」を明確にしておきましょう。

財産分与に該当する期間を確認する

財産分与とは、婚姻中に夫婦で協力して築いた財産を離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配することです。

対象になる期間は、結婚した日から別居した日までです。

家売る博士
離婚後2年間は財産分与請求が可能だよ!

まとめ

離婚時に家を売る際は、タイミングなどによって税金が発生したり、住宅ローンが残ったりしてしまうケースがあるので、冷静な判断が必要です。

家売る博士
まずは、判断材料になる情報収集から始めよう!

離婚時の取り決めは書類に記載しておこう!

それぞれの新生活のためにも、後々揉めることがないように、離婚した際は『不動産とローンをリセットしておく』ことをおすすめします。

トラブル回避という意味では、取り決めたことを公正証書などの書類にしてまとめておくことも大切です。

また、よく分からないことや、裁判にまで発展しそうなトラブルがある場合は、早めに弁護士などのプロに相談するのも一つの方法です。

清々しい気持ちで新しい一歩を踏み出すためにも、事前準備をしっかりとし、スムーズに事を進めましょう。

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