家を売ると所得税がかかる？計算方法や控除を活用した節税方法を解説

投資用不動産や相続不動産を売却して利益が出ると、『譲渡所得』とみなされ、所得税や住民税の対象になります。

こういった税金は、決して安い金額ではないため、「なるべくなら節税したい」と考える方も多いのではないでしょうか？

そこで今回は、不動産を売却して譲渡所得が生じた際の所得税や住民税の計算方法や特例・控除を活用した節税のポイントをご紹介します。

特例や控除を上手く利用すればかなりの節税になるので、この機会にしっかりポイントを押さえておこう！

不動産を売却した時の譲渡所得とは？

譲渡所得とは、不動産や株式、貴金属などを売って得た利益のことですが、この譲渡所得には所得税や住民税がかかります。

このうち、不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」となり、給与所得や事業所得などの他の所得と切り離して計算します。

譲渡所得の計算式は次の通りです。

この計算式からも分かる通り、譲渡所得とは、単なる「売れた金額」ではなく、不動産を購入した時の価格や費用など、不動産を売るまでにかかった費用を差し引いたものです。

譲渡所得の考え方

譲渡所得を算出する計算式を再度ご紹介すると…【譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用】となります。

計算式中の「収入金額」とは売却したときの金額、「取得費」は購入したときの金額と購入したときの費用の合計、「譲渡費用」は売却したときの費用のことです。

取得費と譲渡費用は具体的に以下のような費用が含まれます。

さらに、建物は築年数が経つとともに価値が減少していくと考えるので、用途や構造、経過年数に応じて減価償却費を取得費の合計から差し引きます。

また、譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所得に税率をかけて計算しますが、税率はその不動産を所有していた期間によって異なります。

具体的には、所有期間5年以下だと「短期譲渡所得」、5年を超えると「長期譲渡所得」とみなされ、それぞれ次のような計算式で税金が課せられます。

なお、長期譲渡所得については、所有期間が10年を超えると譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」が受けられます。

具体的には、次のような計算式になります。

不動産を売却して生じる譲渡所得に対する特例や控除

譲渡所得にかかる所得税や住民税は、特例や控除によって負担を軽減できるので、代表的なものをここでもご紹介します。

不動産を売却した際に発生する譲渡所得に課税される所得税や住民税に適用される控除には次のようなものがあります。

3,000万円特別控除

不動産売却をした際に受けられる控除で代表的なものが「3,000万円特別控除」です。

この控除を受けると、譲渡所得のうち3,000万円までは税金がかかりません。

計算式は次の通りです。

3,000万円特別控除を受けるための条件というのは特にありませんが、前年または前々年に同じ控除を利用している場合は適用を受けられません。

さらに、住宅ローン控除との併用ができません。

もし、買い替え先の住宅を購入する際に住宅ローンを利用する場合、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらか1つを選ぶことになります。

さらに、次にご紹介する買換え特例や、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例とも併用できません。

買換え特例

この特例は、元の住宅の売却益よりも高い価格の住宅に買い替えた場合、譲渡所得への課税を次回の売却時まで繰り延べられるというものです。

ただし、あくまで課税の繰り延べなので、次にその住宅を売却した時に譲渡所得が出た場合、前回の繰り延べた分の譲渡所得が加算されて税額が計算されます。

この特例を利用できるのは、2019年12月31日までに行われた売却で、且つ、次の条件を満たす必要があります。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

ここまでは、不動産を売却した際にプラスの収益があった場合を考えてきましたが、現実では、売却益が購入価格を下回る可能性も考えられます。

譲渡所得がマイナスになった場合は「譲渡損失」が出ることになります。

このような場合は、「譲渡損失の損益通算・繰越控除」で、譲渡損失が出た年のその他の所得と相殺して所得税や住民税を減らす「損益通算」ができます。

また、譲渡損失が大きく、損益通算しても相殺しきれない場合は、「繰越控除」を利用して、翌年以降の所得からも繰り越して差し引けます。

この譲渡損失の繰越控除は最長3年間使えるので、売った年の損益通算と合わせて、最長4年間、所得税や住民税の節税ができます。

なお、譲渡損失の繰越控除の期限は2019年12月31日の売却までで、以下の要件をすべて満たす必要があります。

買い替えの場合は、次の条件を満たす必要があります。

売却のみで買い替えない場合は、次の条件を満たす必要があります。

なお、買い替えない場合の特例の対象となる譲渡損失は、売却した前日の住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が上限となります。

また、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例と住宅ローン控除は併用することが可能です。

譲渡所得税がどうなるかシミュレーションしてみよう

不動産を売却すると売却益に対して所得税や住民税などが課税されます。

これらの税金をまとめて、「譲渡所得税」と言ったりもします。

ただ、実際に不動産を売却した際、特例や控除も受けられるので、譲渡所得税がどのくらいになるかイメージしにくいと感じている人もいるでしょう。

そこで、実際に例を取り上げて、譲渡所得税がどうなるかシミュレーションしてみましょう。

印紙税の計算

印紙税とは、大きな金額の買い物をしたときなど、領収書に印紙を貼りりますが、それが印紙税を納めた証になります。

印紙税は売買契約の金額に応じて支払う金額が変わります。

売買金額と印紙税の額は次のように定められています。

この表と照らし合わせると、印紙税は1万円となります。

譲渡所得税の計算

譲渡所得を求める計算式は次の通りです。

上記の例の場合、譲渡収入は…

【売却金額3,500万円＋固定資産税精算金10万円＝3,510万円】

譲渡費用は…

【仲介手数料103.68万円＋測量費50万円＋印紙税1万円＝154.68万円】

続いて、取得費ですが、取得費は土地と建物に分けて考える必要があります。

このケースは土地の取得費が不明なので、譲渡収入の5％で計算し、建物は減価償却があります。

【土地の取得費＝譲渡収入3,150万円×5％＝177.5万円】

【建物の取得費＝2,000万円－減価償却費相当額279万円＝1,721万円】

※減価償却費相当額＝2,000万円✕0.9✕0.0031✕5年で計算しています。

ここから、譲渡所得を計算すると…

【譲渡所得＝3,510万円－154.68万円－(177.5万円＋1,721万円)＝1456.82万円】

この譲渡所得に3,000万円特別控除を適用すると、0円となるので税金はかかりません。

大きな金額が動く不動産売買ですが、控除額もかなり大きいので、計算してみると、「税金がかからなかった」ということも意外に多いです。

ぜひ、ご自分の場合はどうか？一度、シミュレーションしてみてください。

まとめ：所得税や住民税の節税を受けるには確定申告が必要

不動産を売却して得た譲渡所得に対する課税は、給与などの所得とは別に計算する必要があります。

また、譲渡所得が発生した場合、売却した翌年の3月15日までに確定申告をして、所得税を納める必要があります。

3,000万円特別控除などの適用は、確定申告を行っていないと受けられません。

住民税は、確定申告後に届く納付書で納めます。ですので、必ず確定申告をしましょう。

自分の家を売却した場合に所得税や住民税がいくらになるか知っておこう

先ほどの例では税金はかかりませんでしたが、不動産を売却して、どのくらいの税金がかかるか把握しておかないと、納得のいく売却ができなかったり、他の支払いに充てようと思っていたのが想定通りにいかなくなる可能性もあります。

しっかりと所得税や住民税について正しい知識を身に付け、スムーズに取り引きなどが行われるように準備しましょう。

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2019年4月25日