家や土地など不動産を売却する際に、不動産会社と『媒介契約』を結ぶのが一般的です。
しかし、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、どれを選べばよいか分からないという方も多いのではないでしょうか？
また、媒介契約の種類によって、受けられるサービスや売主本人ができることに違いがあるので注意が必要です。
そこで今回は、3つの媒介契約の特徴や契約内容を徹底比較し、それぞれの注意点なども解説していきたいと思います。
家を売る際の媒介契約には３種類ある
媒介契約は大きく分けて以下の3種類あり、売主が希望する条件によってどれを選ぶか決まってきます。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれ詳しくみていきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は、不動産会社の拘束力が少ない分、一番自由度が高い媒介契約となります。
一般媒介契約で家を売る時には、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。また、自力で買い手を見つけた場合、不動産会社を通さずに契約することも可能です。
行政の指導はありますが、契約期間には有効期限はなく、レインズへの登録義務もありません。また、不動産会社が売主に業務の実施状況を報告する義務もありません。
契約方法には、明示型と非明示型があり、明示型は他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知をしない方法です。
人気物件であれば、不動産会社同士が競い合ってくれるため、高値で売却できる可能性がありますが、不動産会社側からすれば、最も安定性の低い契約方法なので、買い手探しに時間がかかるといったデメリットがあります。
専任媒介契約
不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することができなくなります。
専任媒介契約の有効期限は、最大3ヶ月で、不動産会社は媒介契約成立から7日以内にレインズへ登録する義務があります。
さらに、不動産会社は2週間に1度以上、売主に仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。
また、自力で買い手を探して見つけた場合、不動産会社を介さずに契約できるので、買い手の目処はたっているが、さらに好条件の買い手を探したい場合に便利な媒介契約と言えるでしょう。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と同様に、1社のみに仲介を依頼できる媒介契約です。
専属専任媒介契約になると、自分で買い手を見つけても、不動産会社が見つけた売却先としか取引きできません。
かなり自由度は低いですが、契約の有効期限は最大3ヶ月で、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にレインズに登録する義務があり、さらに、1週間に1度以上の頻度で売主に仲介業務の実施状況を報告することが義務付けられています。
専属専任媒介契約のメリットは、不動産会社としては、限られた期間内に買い手を探さなければならないので、比較的高い確率で買い手が見つかるということです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数会社への重複依頼 | 可能 | 不可能 | 不可能 |
| 契約期間 | 指定なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 売却活動の報告義務 | 任意 | 2週間に1回 | 2週間に1回 |
| 個人間での売買 | 可能 | 可能 | 不可能 |
| レインズンへの登録義務 | 任意 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
「高く売りたいのかor早く売りたいのか」でどの媒介契約にするかある程度決まってきますし、物件の人気度などによっても、ベストな媒介契約は変わってきます。
売り出したばかりの人気物件などであれば、一般媒介契約で高く売れる可能性が高いですが、買い手を見つけるのが難しそうな物件の場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が良いでしょう。
媒介契約の種類によって家を売る時の仲介手数料は違うのか？
媒介契約の種類によって契約内容がこれだけ違うと、「家が売れた時の仲介手数料にも違いがあるのでは？」と考える人もいるかもしれませんね。
結論から言うと、仲介手数料の上限は法律で決められており、契約内容によってその上限が変わるということはありません。
また、上限の範囲内であれば、いくらに設定するかは売主と不動産会社の間で決めることができ、中には、仲介手数料無料という不動産会社もあります。
媒介契約を結ぶ際には、仲介手数料についてしっかりと説明を受け、両者で合意しておく必要があるでしょう。
ここでは、仲介手数料の上限について、考え方や計算方法をご紹介します。
仲介手数料に含まれるものを媒介契約締結時に確認しよう
不動産会社は通常の仲介業務で発生する費用については、売主に請求することはできません。通常の仲介業務とは一般的に次のようなものです。
- 一般的に行われる宣伝のための広告費用
- 購入希望者の現地案内に関わる費用
ただし、次のような条件を満たす場合は、仲介手数料とは別に不動産会社は費用を請求することができます。
- 売主の依頼に基づいて発生した費用であること
- 通常の仲介業務では発生しない費用であること
- 実費であること
この条件に該当する例としては、売主の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝をした際に発生した費用や、売主の依頼で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などがあげられます。
このようなケース以外で、通常の販売活動でかかった費用は、売買が成立時に仲介手数料として請求されますが、この仲介手数料の上限は法律で以下のように定められています。
| 売買価格(税込み) | 仲介手数料(上限) |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格✕5％ |
| 200万円超400万円以下 | (売買価格✕4％)＋2万円 |
| 400万円超 | (売買価格✕3％)＋6万円 |
例えば、800万円の物件を売却する際の仲介手数料の計算式は次のようになります。
つまり、800万円の物件を売却する場合、30万円の仲介手数料を支払う必要があるということです。
家を売るシステム「レインズ」とは？
媒介契約の種類によって仲介手数料の上限が変わることはないので、仲介手数料という点では、これら3つの契約に差がないことは理解できたと思います。
ただ、先ほどもお話しした通り、専任媒介契約と専属専任媒介契約は「レインズ」に登録する義務があります。
不動産業界の人は当然知っているレインズですが、一般の人がいきなり「レインズに登録しましたので、登録済証をお渡しします」なんて言われてもいまいちピンとこないですよね。
ここでは、専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結した不動産会社が登録することを義務付けられている「レインズ」について解説します。
レインズとは
不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社からレインズに物件を登録したことを証明する「登録済証」が渡されます。
レインズは、「Real Estate Information Network System」の略称で、不動産会社のみが利用できるWEBサイトです。
レインズの運営目的は、不動産会社間で不動産情報が円滑に流通し、最適な相手との間で迅速かつ適正な条件で取引が成立することです。
例えば、「この不動産を売りたい」という売主を抱えている不動産会社が、必ずしも売主の希望する買主を抱えているとは限りません。
その際に、売り物件の情報を1ヶ所に集めて、全ての不動産会社が見ることができれば、売主の希望条件とマッチングする購入希望者を抱えている不動産会社を見つけることができます。
レインズでは、「住所」「駅」「価格帯」「面積」「間取り」「階数」「接道方向」「駐車場の有無」「都市計画」などのの希望条件を入力し、該当する物件を選びます。
イメージ的には、不動産情報ポータルサイトを利用するのと同じような感じですが、不動産会社しか使えません。
買主を抱えている不動産会社は、希望条件に合う物件があれば、その物件の売主側に付いている不動産会社に問合せ、売主と買主の条件が合致すれば、売買が成立します。
売買が成立すると、成功報酬として、買主側の不動産会社は買主から、売主側の不動産会社は売主から仲介手数料を受け取ることができます。
仲介手数料は売買が成立しないと発生しないので、不動産会社としては、自分が抱えているお客さんの中に購入希望者が見つからない場合などは、レインズを使って手広く購入希望者を募集した方が利益になるのです。
媒介契約を解除するときの注意点
結論から先にお伝えすると、媒介契約は委任契約なので、好きな時に契約を解除することができます。
そうなると気になるのが、違約金などの支払いが発生するかどうかではないでしょうか？
そこで、媒介契約を解除する際の注意点について解説します。
媒介契約を解約すると違約金は発生するのか？
媒介契約を解除する際、基本的に違約金は発生しませんが、
もし、請求されるようなことがあれば、明細をもらい、内容をしっかりと確認しましょう。納得がいかない場合は、交渉の対象になります。
一般的に、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の順にペナルティの制約が大きくなります。特に、前者2つの契約については、不動産会社側の対応不備をきちんと指摘できないと、広告費用などの実費を請求されることがあります。
ただし、不動産オーナーと不動産会社の取引は長く続く場合が多いため、不動産会社も今後のことを考えて、請求しないことが多いようです。
不動産会社に不備があれば損害賠償を請求できる？
もし、契約通りに買い手を募集する努力を不動産会社がしていなかった場合などは、契約解除できるだけでなく、損害が発生しているなら損害賠償請求もできます。
ただ、こちらに関しても、不動産会社が態度を硬化させて争う姿勢をとるかもしれないので、契約解除だけで手を打つ方が得策と言えるでしょう。
ただ、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいるにも関わらず、売主がこっそり他社にも仲介依頼をしていたなどの違反があれば、逆に売主が損害賠償請求を受けることもあるので注意しましょう。
不動産会社も一生懸命買い手を探す努力をするのが普通のなので、期間満了まで待つのがベストですが、やむを得ない事情がある場合は、正直に話をして契約解除を申し出ましょう。
ただ、不動産投資などをしている場合は、複数の物件を扱うことも多く、不動産会社との付き合いはかなり長くなります。
そのため、あまり身勝手な理由で解除してしまうと、後の付き合いに影響するので、上手に説明しましょう。
まとめ：家を売るときの媒介契約は希望や条件に合わせて選択しよう
不動産を売買する際に不動産会社と締結する媒介契約について解説してきましたが、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の違いはご理解いただけたでしょうか？
「早く売りたい」「高く売りた」いなどの、自分のニーズや所有している不動産の条件を基準に検討すると考えやすいでしょう。
迷うようなら専属専任媒介契約を選ぼう
とは言っても、それぞれにメリット・デメリットがあるので、どれがベストかよく分からないという人もいるでしょう。
実際、売主の希望や不動産の条件以外にも、営業マンの腕やタイミングなど、不動産売却が成立するには、さまざまな要因が絡み合っています。
迷うようなら、自由度は低いですが、不動産会社とより密な関係を築くことができる専属専任媒介契約がおすすめです。
もし、専属専任媒介契約を締結してみて、販売活動が上手くいかないようであれば、媒介契約を解除することもできるので、状況に応じて臨機応変に対応すると良いでしょう。
