事故物件の告知義務や事故物件の定義について徹底解説!

不動産を購入する際、『事故物件かどうか?』気になる人も多いのではないでしょうか?

うり男
たしかに、売却価格が極端に安かったり、建物内に不自然なシミなんかあると、事故物件を疑っちゃうよね…

また、事故物件と言う言葉は割と良く聞きますが、その定義や告知義務などはあるのでしょうか?

そこで今回は、事故物件の定義や告知義務などについて詳しく解説していきたいと思います。

事故物件の定義は曖昧

事故物件の定義

基本的に、入居者が亡くなった場所となった物件は『事故物件』として扱われる可能性がありますが、その定義はあいまいです。

というのも、人が亡くなる原因として、「殺人」「自殺」「自然死」の3種類に大別されますが、前2つはさておき、自然死の場合、病死や孤独死なども含まれ、亡くなってからの発見が早く、速やかに埋葬された場合は事故物件にはならないからです。

実際には、「一般的に抱くマイナス感情」と照らし合わせながら、それぞれの不動産会社が事故物件に該当するかを決めているようです。

家売る博士
その基準の1つとして、「亡くなった原因が心理的瑕疵に該当するかどうか?」が重要になるよ!

ここでは、事故物件と判断される基準になる『心理的瑕疵』について詳しく説明します。

事故物件以外にも意外なものが該当する心理的瑕疵

宅地建物取引業法では、入居者の不利益を防ぐために「瑕疵担保責任」を売り主や不動産会社に与えています。

瑕疵を分かりやすく言うと『欠陥』のことで、心理的瑕疵に該当する例としては、次のようなものがあります。

  • 過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)で「自殺・殺人」などがあった。
  • 過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)で「事件や事故による死亡」などがあった。
  • 過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)周辺で「事件・事故・火災」等があった。
  • 販売、賃貸募集している物件の周辺に「嫌悪施設」がある。
  • 販売、賃貸募集している物件の周辺に「指定暴力団等の事務所」がある。

家売る博士
嫌悪施設とは、「嫌われる施設」という意味だよ!

嫌悪施設は、以下のような環境悪化や騒音・悪臭・大気汚染・土壌汚染などを誘発する施設などを指します。

  • 小・中学校等
  • 清掃工場
  • 葬儀場
  • 火葬場
  • 工場
  • 遊戯施設
  • 原子力発電所等
  • 刑務所
  • 産業廃棄物処理場
  • 下水処理場
  • ガスタンク
  • 風俗営業店
うり男
小学校や中学校が対象になっているのは以外だね!
家売る博士
心理的瑕疵の対象になるかどうかの考え方は、「その施設がある事が契約前に分かっていたら契約しなかったのに…」と買主や借主が感じるかどうかだよ!

こう考えると、学校の放送や子どもの遊ぶ声、通学の際のいたずらなどを懸念して小学校などを避ける人がいるので、小学校があることも心理的瑕疵となり得るのです。

心理的瑕疵に該当すると『瑕疵担保責任』を負う必要が出てきます。

もし、心理的瑕疵があることを知らされずに契約し、その後にその事実を買主が知ったとすると、買主は損害賠償請求をすることができます。

このようなリスクを回避するために、宅地建物取引業法では『告知義務』が定められています。

事故物件の告知義務

事故物件の告知義務

心理的瑕疵がある場合は告知義務が発生するので、事故物件である場合もその旨を告知する義務があります。

ただ、事故物件の場合、告知義務の期間については明確にされていません

うり男
どうして告知義務の期間が明確化されていないの?
家売る博士
事故や事件と一言で言っても、その規模や残虐性などそれぞれ全然違うよね?
家売る博士
時間と共に風化するものもあれば長い年月が経っても人々の記憶から消えないものもあって、告知義務を明確化することは難しいんだよ!

実際、過去の判例の中には、50年以上前の事件の心理的瑕疵が認められ、告知義務を怠ったとして損害賠償請求が認められたケースもあります。

事故物件を売る場合は義務がなくても告知しておこう

事故や事故があったことを売主が知っていて、「告知義務に該当するか分からない」という場合は、トラブルを避けるためにも、きちんとその旨を買主に伝えたほうがいいでしょう。

告知義務が発生するか迷うケースとして、病死や孤独死などの『自然死』がありますが、先ほどお話しした通り、これらは、早期に発見され、速やかに埋葬された場合は事故物件には該当しません。

家売る博士
ただ、買主の中には気にする人も少なからずいるので、告知義務がなくても事前に伝えておこう!

その場合は、死亡した際の状況や死因についてできるだけ詳しく説明しましょう。

自然死の場合、買主側の心理的負担も事故や事件に比べれば軽いので、売却価格にもさほど影響しないと思われます。

「告知すべきかどうか?」どうしても判断に迷う場合は、不動産会社の担当者に相談をしてみるといいでしょう。

まとめ:事故物件は告知義務がなくても話したほうが無難

一昔前は、半額以下に売却額や家賃を下げてようやく入居者が決まる感じだった事故物件ですが、現在は、物件の条件やスペックにもよりますが、3割程度の値引きで決まることが増えています。

その理由としては、事故物件サイトが有名になったり、事故物件の認知度が上がってきていることがあるかもしれません。

また、最近は高齢者の単身世帯が増えてきていることもあり、孤独死も珍しくないので、「忌み嫌うことでもない」という認識が広まってきています。

心理的瑕疵に該当する場合は『告知義務』が発生しますが、仮に告知義務がない場合でも、家で人が亡くなった場合は、その事実を包み隠さず買主に話しておいたほうがいいでしょう。

亡くなった部屋=事故物件ではない!告知義務があるかはケースバイケース

繰り返しますが、人が亡くなった家や部屋=事故物件になるというわけではありません

あくまでも事例ごとに決めることがスタンダードなので、過去に人の死にまつわる何かがあったのなら、とりあえず、不動産会社の担当者に相談してみて、告知すべきかの判断を仰ぎましょう。

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