あなたは『再建築不可物件』という言葉をご存知ですか？
おそらく、不動産売買に詳しい人以外はあまり聞き馴染みのない言葉だと思います。
再建築不可物件とは、一旦更地にしてしまうと、新たに建物を建築することができない物件のことです。
そこで今回は、再建築不可物件について、「そもそもどういう不動産が該当するのか？」「相場はどのくらいか？」、再建築不可物件を売却する方法や活用方法について解説していきたいと思います。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、建物の建て替えができない・建物を新築できない不動産のことです。
なぜ建て替えができないのか？まずはその理由から解説します。
再建築不可になるのは法律が関係している
再建築不可物件になるかどうかは、『敷地』と『道路の接道状況』が関係しています。
実は、建築可能な敷地に関しては、道路に2ｍ以上接している必要があると、建築基準法の第43条で定義されています。
また、道路の定義に関しては、建築基準法の第42条で次のように定義されています。
道路の定義とは？
この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員4メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、6メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
1 道路法（昭和27年法律第180号）による道路
2 都市計画法、土地区画整理法（昭和29年法律第119号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和39年法律第160号）、都市再開発法（昭和44年法律第38号）、新都市基盤整備法（昭和47年法律第86号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和50年法律第67号）又は密集市街地整備法（第6章に限る。以下この項において同じ。）による道路
3 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第68条の9第1項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
4 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
5 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
引用：建築基準法 第42条
建築基準法上の道路に接していない場合、建物は建てられません。
ただし、建築基準法が施工される前や改正される前に建てられた建物は再建築不可物件ではありません。
再建築不可物件の売却相場
再建築不可物件の売却額は、相場の7～8割程度と言われています。
さらに、再建築不可物件は買い手がつきにくいという特徴があります。
この点について、詳しく解説していきます。
再建築不可物件は買い手の負担が大きい
再建築不可物件が売れにくい理由は、『活用性が低い』ということもありますが、もう一つ大きな理由として、『都市銀行や信金の住宅ローンを利用できない』というものがあります。
ノンバンクの住宅ローンが利用できますが、住宅ローン金利は都市銀行や信金に比べてかなり高いです。
再建築不可物件は、たしかに物件価格は安いですが、金利の負担を考慮すると、買い手にとって総支払い額が大きくなり、損になりやすいのです。
2,000万円の再建築不可物件を元利均等の固定金利3.9％の35年ローンで購入した場合、支払総額は36,690,603円となります。
一方、3,300万円の新築物件を、元利均等の固定金利0.6％の35年ローンで購入すると、支払総額は36,594,197円です。
支払総額があまり変わらない場合、誰もが2,000万円の再建築不可物件より、3,300万円の新築物件を選びますよね。
つまり、再建築不可物件を購入する人は『売却額を現金で支払える人』に限られてしまうのです。
再建築不可物件を売却する方法
再建築不可物件を売る方法は、大きく分けて2つあります。
1つは「リフォーム」、もう1つは「再建築不可物件でなくする」という方法です。
それぞれ詳しく解説します。
【再建築不可物件を売る方法その1】リフォームする
再建築不可物件は、再建築することは禁止されていますが、改築(リフォーム)は可能です。
再建築不可物件に関して、よくある質問に、「スケルトンリフォームはできますか？」というものがありますが、柱一つでも残しておけば、それは「改築」になります。
つまり、わずかな部分を残して、大幅な改築をして、長期的に住める物件にすることで、買い手を増やすことができます。
たしかに、この方法だと改築にかかる費用は発生しますが、買い手の希望条件に合えば、コストを回収できて利益も見込める金額で売却することは可能です。
【再建築不可物件を売る方法その2】再建築不可物件でなくする
再建築物件は一定の条件を満たすように手を加えることで、再建築不可物件でなくなります。
そうなると、普通の不動産として売買できるので、買い手も見つかりやすくなります。
方法としては、次の3つがあります。
- セットバック
- 隣地から土地を借りるか売ってもらう
- 建築基準法43条1項の但し書きを利用する
セットバック
セットバックとは、自分の土地部分を道路としてみなしてもらうために、道路の中心線から2ｍの位置に後退して幅員を4ｍ以上にし、接道義務の要件を満たすことです。
セットバックによって道路の幅員を広くできるのは、建築基準法が施行された1950(昭和25)年11月23日、もしくは土地が都市計画区域となった時点で、土地に建物があったケースです。
隣地から土地を借りるか売ってもらう
敷地の道路に面している部分が2ｍ以下で、建築不可となっている場合は、道路に接するように、隣地から土地を借りたり、購入したりすることで再建築可能になる可能性があります。
隣接地を購入するコストはかかりますが、買い手にとって魅力的な物件であれば、利益を上げることも期待できます。
建築基準法43条1項の但し書きを利用する
建築基準法では、幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければ、再建築不可物件となってしまいます。
ただし、その後に但し書きがあります。
敷地が道路に接していない場合でも、周囲の状況や建物の条件などが但し書きの内容に該当すれば、建築を許可される場合もあります。
但し書きの内容に該当しているかどうか、自治体役場の「道路管轄」や「建築指導課」に相談してみましょう。
再建築不可物件を売却する際の注意事項
再建築不可物件を所有しているなら、上記でご紹介した方法で再建築不可物件でなくすることができます。
ただ、近隣の方や隣地の方の理解を得たり、協力してもらったりする必要もあるので、普段から良好な関係を築いておく必要があるでしょう。
また、再建築不可物件を売却するとなると、『信用を得ること』がとても重要になります。
最後に、再建築不可物件を売却する際に注意しておくべきことについて解説します。
- 近隣とのトラブルや揉めごとは解決しておく
- リフォーム歴や修繕歴は保管しておく
- 更地にしてしまわない
近隣とのトラブルや揉めごとは解決しておく
再建築不可物件に限らず、近隣とのトラブルや関係性が悪い不動産は、買主にとってリスクが高いので、購入を避けられてしまいます。
特に、再建築不可物件の場合は、境界があいまいだったり、隣地との距離が短く隣地の敷地を借りて足場を組む必要があるケースが多いので、近隣の方との関係には気を遣いましょう。
また、私道の持分がないような再建築不可物件の場合は、「通行承諾」などを取得しておくことをおすすめします。
リフォーム歴や修繕歴は保管しておく
修繕歴やリフォーム歴を管理していない人は多いです。
ただ、買い手からしてみれば、建物の状態を把握していない方から購入するより、建物の設備表や修繕歴を開示してくれる方のほうが安心できます。
そのため、屋根や外壁、内装、シロアリ駆除などを依頼した際の明細や修繕歴をまとめたり、設備交換した際のメーカーの説明書や型番などをは捨てずに保管しておきましょう。
たとえ再建築不可物件であっても、これらの行為は買主にとって親切だと感じられ、物件が売れる可能性が格段に上がります。
更地にしてしまわない
繰り返しますが、再建築不可物件は一度建物を取り壊してしまうと再建築することができません。
どれだけボロボロでも、再建築不可物件を解体してしまうと、ほとんど無価値な物件になってしまいます。
たしかに、空家にしておくと近隣から苦情がきたり、建物の管理が大変だったりしますが、価値がない物件は無償取り引きすら断られる可能性があります。
更地にする前に再建築不可物件でないか確認し、もし、再建築不可物件ならば、更地しないで少しでも早く売却しましょう。
まとめ：再建築不可物件を売却するなら早めに手を打とう
再建築不可物件を売る必要が出てくるのは、「相続」や「引っ越し」の場面でしょう。
建物が空き家になると、急速に家屋が痛むので、売却する際のマイナス条件になってしまいます。
ご紹介してきたような売却手段が考えられますので、早めに手を打ちましょう。
再建築不可物件を売る際は経験豊富な不動産会社に依頼しよう
再建築不可物件は、普通の物件以上に『調査』や『売買の知識』が必要になるので、物件のある地域で売買経験が多く、実績がある不動産会社に依頼すると良いでしょう。
売却実績の豊富な不動産会社を見つけるには、無料で複数の不動産会社に査定依頼ができる、不動産一括査定サイトが便利です。
お手持ちの不動産が再建築不可物件なら、その地域に関して経験豊かで信頼できる不動産会社を見つけましょう。
