中古物件の売却を検討している人の中には、『売却前にリフォームやリノベーションを行うべきか？』という疑問を抱えている人も多いのではないでしょうか？
また、『リフォームとリノベーションの違いが分からない』『リフォームとリノベーションはどっちがおすすめなの？』といった疑問を感じる方も多いでしょう。
そこで今回は、「売却前にリフォームやリノベーションは必要か？」という観点から、中古物件を高く売るための方法について解説していきたいと思います。
リフォームとリノベーションの違い
中古の家に住んでいると、「売る・売らない」に限らず、リフォームやリノベーションに興味が出てきますよね。
ただ、リフォームとリノベーションの違いをきちんと理解している人は少ないようです。
そこで、ここではリフォームとリノベーションの違いについて解説します。
リフォームとリノベーションの違いは次のとおりです。
- リフォーム：老朽化した建物を新築の状態に戻すこと
- リノベーション：既存の建物の性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすること
リフォーム
リフォームとは、基本的に「壊れているor汚れているor老朽化している」部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすることをいいます。
また、マンションやアパートの場合、入居者が退去した後にその入居者が住む前の状態に戻すこともリフォームと呼んだりします。
具体的には、外装の塗り直しやキッチンの設備の変更、壁紙の張り替えなどがリフォームに該当します。
リノベーション
そのため、リノベーションには、家の空間をよりデザイン性の高いものに改良したり、住環境を現代的なスタイルに合わせて間取りや内外装などを変更することも含まれます。
- 耐久性や耐震性を高めるための壁の補修
- 家族が増えたため、仕切りの壁をなくして広々としたリビングへ間取りを変更
両者を比べると分かる通り、リフォームの方が工事規模は小さくなり、費用もその分安く抑えられることが多いです。
一方、リノベーションは、ライフスタイルや生活環境に合わせて自由自在にアレンジできるという魅力があります。
リフォーム済み物件の魅力とは？
たしかに、リフォームやリノベーションをした中古の家は「リフォーム済み物件」として、家を売る時にひとつのアピールポイントになります。
では、リフォーム済みの家に、購入希望者はどんな魅力を感じているのでしょうか？
リフォーム済みの家が人気の理由
リフォームしてから売りに出される物件を「リフォーム済み物件」と言います。
中古の家を売る側の立場としては、『リフォームやリノベーションをして高く売りたい』というのが狙いです。
しかし、リフォーム済み物件を探している購入希望者の狙いは、『価格の安さ』にあります。
中古物件は新築ほど高い価格は付きません。
そんな中古物件がリフォームされて、新築と変わらないような状態で、しかも、新築より安い価格で手に入る点に魅力を感じているのです。
中古の家をリフォーム・リノベーションして売るメリット
中古の家を売る際にリフォーム・リノベーションする際は、割安感を最大限に引き出すことでメリットが生まれます。
そのため、
【(購入額＋リフォーム・リノベーション費用)＜売却額＝売却成功】
ということになります。
そうなるために、まずはリフォーム・リノベーションをしてから家を売ることのメリットを考えてみましょう。
中古の家をリフォーム済み物件として、高値で早く売るためには、次の3つのメリットを最大限に生かすことが重要になってきます。
【メリット１】第一印象が良くなる
中古の家をリフォームすることの最大のメリットは、『見た目が良くなる』ということです。
購入希望者は、気になる家があれば、必ず内覧を申し込んでくるでしょう。
そして、この内覧での家の印象がいいと購入を決断する人も多いです。
リフォーム済み物件は、中古物件の中でも、外見が美しくなり、購入希望者が受ける印象も良くなるので、候補に残りやすくなります。
【メリット２】購入後すぐに住める
リフォーム済み物件は、『きれいな状態の家にすぐに住める』という魅力もあります。
そのため、購入後すぐに住める家を探している人も多い、「転勤」や「引越し」などの需要が高まる時期であれば、早期に売却が決まる可能性が高いです。
【メリット３】リフォーム費用も住宅ローンの対象になる
中古の家をリフォーム前提で購入すると、購入後にリフォームをすることになります。
もし、その費用をローンを組んで捻出する場合、リフォームローンは住宅ローンより金利が高い上に、購入時の住宅ローンと併せて2つのローン返済が重なることになり、返済負担が大きくなります。
リフォーム済み物件であれば、リフォーム費用を上乗せされたとしても、全額を住宅ローンで工面できるので、金利を低く抑えられる上にローンが重なりません。
中古の家をリフォーム・リノベーションしてから売るデメリット
リフォーム済み物件の売却を成功させるポイントは、『リフォーム費用を売却額で回収できるかどうか』です。
ですから、リフォーム費用を回収できる金額で売ることができなかったり、売れ残ってしまうというような事態は避けたいですね。
リフォーム・リノベーションをしたことが裏目に出てしまうと、それはデメリットになります。
そこで、リフォーム済み物件には、どんなデメリットがあるのかも解説します。
【デメリット１】リフォーム費用を売却額に上乗せするのが難しい
売る前にリフォーム・リノベーションをした場合、その費用を売却価格に上乗せしないと、結果的に売主は損をすることになります。
ただ、リフォーム・リノベーションの費用が数百万円単位でかかった場合、売却価格はかなり変わってきます。
また、周辺の類似物件との価格差があり過ぎると、値引きを要求されたりする可能性もあります。
リフォーム費用を上乗せした価格が周辺の類似物件の価格とかけ離れた額になるようなら、よく検討する必要があるでしょう。
【デメリット２】ターゲットが狭まる可能性がある
リフォーム・リノベーションは、その人の好みが反映されたりします。
そのため、リフォームした結果が購入希望者の好みに合わない場合は、売れ残ってしまう可能性もあります。
リフォーム・リノベーションをしてから家を売る場合は、「ターゲット層の好み」や「ニーズ」を考慮して、あまり自分好みで施工内容を決めないようにしましょう。
【デメリット３】リフォーム・リノベーションの工事期間中は売却活動ができない
リフォーム・リノベーション期間は売却活動ができません。
工事の規模にもよりますが、大規模なものになると工事期間が数ヵ月に及ぶこともあります。
そのため、早く売却したい人は、リフォームはせずに売出価格を安くしたほうが良いでしょう。
家を売る前にリフォーム・リノベーションは必要か？
リフォーム・リノベーションをしてから家を売るメリットとデメリットを紹介しましたが、個人的には、個人がリフォームして家を売ることはおすすめしません。
その理由を解説します。
リフォーム済み物件売買の実態
たしかに、リフォーム済み物件は人気ですが、一方で、こんなデータもあります。
国土交通省の調べによると、家を売る前にリフォームをした場合に価値が向上したと想定される件数は、次のようになっています。
| リフォーム実施時期 | 売主 | 価値が向上したと想定される件数の割合 |
|---|---|---|
| 売買前 | 個人 | 17.6％ |
| 売買前 | 宅建業者 | 74.8％ |
この場合の「価値が向上したと想定される」条件は、『実売買価格とリフォーム未実施の想定売買価格の差額がリフォーム工事費用より上回った』というものです。
つまり、個人でリフォームをして家を売った場合、リフォーム価格を上乗せした価格よりも高い売却価格が付いた(売却額でリフォーム代を回収できる)ケースは、リフォーム済み物件全体の2割にも満たないのです。
中古物件を売る際に知っておきたい！中古の家を探している人の本音
先ほどのデータからも分かる通り、個人が家をリフォーム・リノベーションして売ることは必ずしも得策とは言えません。
一方、新築物件にこだわならいと言う人も増えてきています。
ここから、『中古の家を高く売るポイント』が見えてくるのでご紹介します。
中古の家を買う人の中にはリフォーム前提での購入を考えている人も
社団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」の2017年度の調査結果では、新築物件の購入にこだわる人の割合は2015年度に比べて2017年度は減少傾向にあります。
また、中古物件を購入した理由には次のようなものがあります。
- 希望エリアの物件だったから…62.8％
- 手頃な価格だったから…58.1％
- 良質な物件だったから…44％
- 新築にはこだわらなかったから…37.2％
- 早く入居できるから…17.4％
- リフォームするつもりだったから…16.5％
参照：https://www.frk.or.jp/information/2017shouhisha_doukou.pdf
中古物件を探している人の中には、リフォームを自分ですることを前提に物件を探している人も一定数いることが分かりますね。
さらに、「手頃な価格だったから」「早く入居できるから」という理由で中古物件を探している人もいます。
これらの調査結果を加味すると、中古の家を売る場合には、『リフォーム前提で手頃な価格で購入し、できるだけ早く入居したい人』をターゲットにしたほうが良いでしょう。
さらに、先ほどの国土交通省が公開している調査結果では、「中古物件を購入しない」と答えた人の理由に、中古物件の性能や品質に対する不安を上げている人が3割程度いることが分かります。
中古の家を売るならリフォーム・リノベーションの前に品質チェックをしよう
先ほどの調査結果から、性能や品質に対する不安を中古物件に感じている人が多いと予想されるのですが、逆に考えると、性能や品質に対する購入希望者の不安を取り除くことができれば、中古の家でも高く売れる可能性があるということです。
こう考えた場合、有効な手立てに『ホームインスペクション』があります。
ここでは、中古の家を高く売るのに有効なホームインスペクションについて詳しく解説します。
リフォーム・リノベーションをするかの判断の前にホームインスペクション！
もし、あなたの家がリフォーム・リノベーションなしでも十分な性能や品質を備えていると分かれば、リフォーム・リノベーションの費用を負担せずに高値で家を売ることができると思いませんか？
また、所有している家の性能や品質が分かれば、たとえリフォーム・リノベーションが必要でも、最低限の工事で済み、リフォーム・リノベーションの費用を上乗せしても、購入希望者が「お手頃」と感じる価格で売りに出すことができるかもしれません。
そこでおすすめなのが、ホームインスペクションです。
ホームインスペクションとは、物件に精通したホームインスペクター(物件診断士)が、第三者的な立場から「物件の劣化状況」「欠陥の有無」「改修すべき個所やその時期」「おおよその費用」などを見極め、アドバイスを行う専門業務を指します。
実は、ホームインスペクションは義務化される方向にあり、現在、中古物件に関して、不動産業者は売主や買主に対して次のようなことを法律で義務付けられています。
- ホームインスペクションについて説明すること
- 既にホームインスペクション実施済みならその調査結果を説明すること
- 売主と買主が建物の状況について書面で確認すること
つまり、ホームインスペクションを実施した場合、不動産会社はその結果を買主に説明する義務があるのです。
中古の家はリフォーム・リノベーションなしでも高く売ることができる！？
ホームインスペクションを受けて、家の状態が良好と分かったら、残りは『外見の問題』になります。
リフォームをして壁紙を変えたり、床を張り替えたりして新しく見せるのもいいですが、もっと手をかけずに家を魅力的に見せる方法があるので、ご紹介します。
ホームステージングで中古物件の価値を高めよう！
ホームステージングとは、家具や小物を使って不動産の価値を上げてから売る販売戦略のことです。
ホームステージングでは、中古の家を新築のモデルルームのように演出することで、中古の弱みを和らげ、物件を魅力的に見せることができます。
さて、気になるホームステージングの費用ですが、物件全体をフルコーディネートしてもらうと、100万円～200万円ほどかかるようです。
ただ、リビングや玄関など家の主要部分だけをコーディネートしてもらう場合の相場は30万円前後です。
また、居住中でもできる在宅ホームステージングは5万円前後でやってもらえます。
さらに、首都圏・関西圏で物件をお持ちなら、『ノムコム』がホームステージングをオプションで提供しているので、活用してみてはいかがでしょうか？
ノムコムでは、空き室だけでなく、居住中でもホームステージングをすることができ、荷物などの一時預かりもしてくれるのでおすすめです。
ノムコムがどういったサービスなのか知りたい方は「【野村の仲介(ノムコム)の評判】他にはない強みや上手な活用法を解説」で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
まとめ
家を売る際には、『売却の希望価格を考える』ことと『物件の相場を知る』ことが基本になります。
「リフォーム・リノベーションしたら高く売れるかな？」と漠然と考えるのではなく、「実際にいくら必要なのか？」「実際にいくらで売ることができそうなのか？」具体的な数字を把握しましょう。
家の相場を知るには一括査定サイトが便利
売却予定の家の相場を知るのに有効なのが不動産売却査定サイトです。
家を売る人の中には、一社の不動産会社にのみ査定依頼をして、売却を決めてしまう人もいますが、それだと、その査定額が適正価格なのか判断できないですよね？
一括査定サイトを使うと、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼をすることができるので、売りたい家の相場を知ることができます。
また、複数の営業マンに出会うことで、より信頼でき、実績のある不動産会社に出会える確率も高まります。
そのような理想的な営業マンに出会えれば、「高く売るためにリフォーム・リノベーションをしたほうがいいか？」の相談もできるでしょう。
「中古だからリフォーム・リノベーションが必要！」と考えるのではなく、相場や家の状態、必要資金を把握し、きちんと売却計画を立てることが、中古の家を高く売るための最善策と言えるでしょう。
