家を売る際に、「住民票はどうなるんだろう？」という疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか？
特に、売りに出した家にまだ買い手がついていない場合など、住民票を新住所に異動させていいのか気になりますよね。
また、家を売るとなると、住民票以外にも手続きが必要なものがたくさんあるので、少しでも手間を省きたいものです。
- 住民票を異動するタイミングは？
- 仮住まいにする場合は住民票はどうなるの？
- 住民票を移さない場合のデメリットはあるの？
そこで今回は、上記のような疑問のお持ちの方のために、家を売る際の「住民票」に焦点を当てて解説していきたいと思います。
住民票の異動は引越し後14日以内にすること！
住民票を異動するタイミングについては、実は法律で定められています。
売りに出している家の売却が決まっているいないに関わらず、新居に引っ越しをしたのなら、14日以内に住民票を異動しましょう。
仮に、14日以内に転入届を出さなかった場合、最高で5万円の過料が課せられます。
引越しをしたら、住民票は速やかに異動しましょう。
住民票を異動する際の注意点
家の売却が完了しておらず、所有権移転をしていない場合は、住民票を異動する前に印鑑登録証明書を取得しておきましょう。
なぜなら、家を売却して買主に家の所有権を移動する際に、売却した家の住所で登録された発行3ヶ月以内の印鑑登録証明書が必要になるからです。
旧住所の印鑑登録証明書は新住所に住民票を異動させると自動的に抹消されて、二度と発行できなくなるので、忘れないようにしましょう。
万が一、住民票を先に異動してしまったという場合や、印鑑登録証明書の有効期限が切れてしまった場合は、所有権移転登記をする際に住所変更登記という手続きが必要になります。
住宅ローンの申し込みには新住所の住民票がいる？
新しい住居を購入して家を売る場合、住宅ローンを組むことも多いと思いますが、住宅ローンの契約時には新住所の住民票が必要になります。
そのため、住宅ローンの審査に通った場合は、新住所に引越していなくても、新住所に住民票を異動しなければなりません。
まだ住んでもいないのに新しい住居に住民票を移さなければならないなんて、ちょっと不思議ですよね。
ここでは、その理由について詳しく説明します。
住宅ローンにはなぜ新住所の住民票が必要なの？
住宅ローンの契約を結ぶ際に、新住所の住民票が必要な理由には次の3つがあります。
- 住宅ローンを申し込む本人が住居することを証明するため
- 登記にかかる手間と費用を減らすため
- 登録免許税の軽減措置を受けるため
①については、住宅ローンは申し込み者本人が居住する住宅に対して行うものなので、納得できると思います。
さらに、住宅ローンを受ける場合、新住所で契約を結ぶと優遇措置が受けられます。
登記にかかる手間と費用を減らす
住宅ローンを組む際に、ローンを申し込んだ人と金融機関との間で交わされる契約を「金銭消費貸借契約(金消契約)」といいます。
金消契約を結び、金融機関から融資が実行されて、住宅の購入費の決済が終わると、購入者に住宅が引き渡され、所有権の移転登記が行われます(所有権移転登記)。
住民票が新住所になっていると、所有権移転登記を新住所で行うことができ、登記完了後に自宅に「登記識別情報通知書」が届いて、その記載内容に間違いがなければ、これで登記は完了します。
これに対して、旧住所のままで、所有権移転登記を行ったらどうなるのでしょうか？
旧住所のままで所有権移転登記をした場合の流れは次のようになります。
- 旧住所の住民票の提出
- 旧住所での所有権移転登記
- 新住所へ住民票を異動
- 住宅の登記情報を新住所へ登記名義人表示変更登記
ご覧のとおり、登記が②と④の2回必要になります。
不動産の登記には登録免許税がかかりますから、手間もお金も余計にかかってしまうのです。
旧住所の住民票では登録免許税の軽減措置を受けられない
不動産の登記には登録免許税がかかることは、先ほどお話ししましたが、自身が住居するために土地や家屋を購入した場合には、広さなど一定の条件を満たしていると軽減措置を受けられます。
ちなみに、不動産売却の際には、次のような登記が必要となります。
- 土地の所有権移転登記
- 建物の所有権移転登記
- 建物の所有権保存登記(新築の場合)
- 抵当権設定登記
これだけの登記が必要なので、登録免許税もバカになりません。ぜひ、軽減措置を受けたいですよね。
軽減措置を受けるには、購入者自身が居住するための住宅であることを証明する必要があります。
その証明をするためには、新住所の市区町村で「住宅用家屋証明書」を発行してもらわなければなりません。
さらに、この住宅用家屋証明書に記載された住所が、登記をしたことを証明する法務局発行の「登記事項証明書」に記載されている住所と同じである必要があります。
家を売る時に仮住まいしたら住民票はどうなる？
家を売るとひと言にいっても、いろんなケースが考えられますよね。
住民票を移すタイミングについて悩んでいる方の中には、「仮住まいをする」という人もいるのではないでしょうか？
ここでは、仮住まいした時の住民票の異動のタイミングについて解説します。
家を売るけど仮住まいする時の住民票は？
先ほどもお話しした通り、住民票は新住居に転入した日から14日以内に異動しなければなりません。
ただ、仮住まいに関しては例外措置があり、仮住まい期間が1年未満の場合は住民票を移さなくても問題ないとされています。
仮住まいに住民票を移すこともできますが、新居に引っ越したときに、再度住民票を移さなければなりませんので、手続きが複雑になりますね。
万が一、「家を売ったものの、なかなか気に入った新居が見つからず、賃貸などで仮住まいしよう」とお考えの方は、仮住まいする期間を考慮して、住民票を異動した方がいいか、役所などで相談してみるといいでしょう。
住民票を移さない時のデメリット
もし、仮住まいをするのであれば、住民票を異動しないという選択肢が出てきますが、住民票を移さなかった場合、どのようなデメリットがあるのでしょう？
仮住まいで住民票を異動しない時の注意点と対策方法
住民票を移さないで生活すると、その地域のサービスが利用できない場合があります。
例えば、図書館や福祉サービスは、基本的にその地域に住民票がある人だけが利用できます。また、確定申告などは、住民票のある地域の税務署しか利用できません。
選挙も、住民票のある地域でしか投票できないので、仮住まい中は、住民票がある旧住所の投票所に行くことになります。
もし、住民票を移さず、これらのデメリットを解消したいのであれば、住民票のある地域内で仮住まいを探すのがおすすめです。
住民票のある地域で仮住まいをすれば、地域のサービスを継続して利用することができ、以前とほとんど変わらない生活を続けることができます。
1年未満の仮住まいをする際は、住民票がある地域内で物件を探すといいでしょう。
まとめ
家を売る際の住民票に焦点を当てて解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
住民票を異動するタイミングや仮住まいする際の対応策など、ご理解いただけたと思います。
家を売る際に現住所と登記住所が変わる場合、住民票が必ず必要になるので、本記事の情報を参考に、しっかりと準備しておきましょう。
